五牛基金陈国华：房地产销售情形不乐观 严冬怎么过？

　　2014年12月2日至12月4日，由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月3日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上，五牛基金高级投资副总裁陈国华。发表了题为“新常态下地产金融的创新思维”的主题演讲。具体内容如下：

图为 五牛基金陈国华

　　房地产销售情形不乐观 库存增加成交量下降

　　首先我们来看一下，整个大的环境的背景，在整个中国地产行业里面，其实整个楼市里面分成了上下两部分在构成，第一，中央的政策非常清楚的强调了，整个的一线呈现或者长效投资和双效，注重长效和双效的监控。整个库存压力非常大，而且被不同的地方，采用不同的方式在整个结构上做一个调整。其次，对于各个地方的政策来讲，在这样一个大的环境里面，地方政策现在也逐步的开始做一些调整，包括有些现代的地方取消了一些限购政策。到现在为止，除了一线城市，其他的限购都被取消了。

　　其二，对于一些信托也好，对其他的融资方也好，也开始慢慢关注这一块。还包括了整个关于首贷房的趋势，各个地方对宏观面上政策调整当中所采取的一些相应的措施。

　　我们看一下整个今年1-10月份，根据有关的数据统计看一下，从整个数据来看非常清楚能够看到从今年1月份开始，到今年10月份这个统计的数据来看，从6.5%开始，一直下降到负4.6%，包括十月份的尾翘，到1.2%。房地产的跌幅是比较大的，但是整个成交面在价格上又比较快。今年1-10月份整个价格走高，增长了将近20%，比同期的增速将近有9%的增速点。

　　其次，我们看一下第二张图，这一张图里面可以清楚看到另外一个意思，就是投这样一个增速的下滑，下滑的情景非常清楚的看到的曲线，由上一直往下走，也就是说从今年的年初19.3%，一路就下降到今年差不多10月份的12.4%，带来的降速的情况是非常明显的。

　　通过降速，我们做地产非常清楚知道还有一个指标，就是关于整个房地产销售面积，跟销售的速度。这从两个曲线方面，依然能看到整个投资的规律，是从上往下的，因此在整个大环境下面以后，从整个趋势来看，除了刨去11月份的因素以外，今年的形势不是让我们非常乐观。

　　在整个形势不太乐观的情况下，主要考虑整个库存量的变大，开发商的量还是在增加的，从之前我们所认为的供需关系比较不一致，慢慢转变成供需达到平衡。而且在这个过程中间里面，明显的看到全国的房地产趋势发生了一个比较大的变化，也就是说对整个行业里面那些一线房地产开发商来讲，日子应该来说不会有太大的困难，整个行业趋势已经有了一个明确的走势，走势开始转变了，包括万科，包括保利都是这样，整个行业已经清楚了，而且在一二线城市里面应该来说还是可以的，但是三四线城市的发展和变化带来比较的困惑局面。

　　因此明年的趋势还是可以的，而中小企业在这样一个严酷的环境里面，可能面临着要么把这些股权抛出去，换成现金，要么就退出，他的日子不太好过。在这样一个艰难的情况下，很多开发商作为投资也好，在地产这一块还必须得走下去。接下来在整个行业不确定因素情况下，各自有各自的套路去解决一系列的问题。

　　建议以客户的需求作为开发商未来的定制

　　在这个过程中间里面，很多开发商为了维持继续这样的一个生存局面，或者说有所提高的局面，包括大的开发商，而且银行对整个商场的开发现在有一个限制，在这种情况下很多开发商，包括其他的投资类的基金公司，从一个小的股权大开发，把整个概念从美国开始引进过来，学习美国的方法，把整个投资的蛋糕不仅仅限在银行上，改变了以往传统的概念。把整个投资分成了几块，第一个是自己的投资，可能只占10-20%左右，剩下的就是有信托来支撑，然后包括银行的比例可能会下降40%，就是下降了一半以下，80%以上都是银行的，在整个产业链当中获取一些资金，整个压力也许会减轻一点。

　　在这样的过程中间里面，整个房企开发运营、管理，必须要非常冷静思考，因为整个大环境促使他必须冷静下来去考虑很多的问题，不是仅仅考虑从银行贷款，只要有资金，有血液流动就可以了，不是这样的。我们必须要考虑怎么样把自己内部的事情先做好，因此我们会从几个方面来考虑，第一个对开发商来讲，最根本的问题是资金问题，资金问题最直接的反映，是从财务数据来考虑。第二，整个行业里面突出业务导向为主，以客户的需求作为开发商未来的定制。在整个品牌的管理里面更加突出，更加注重品牌的管理，品牌的意识，包括产品的质量，通过这些方面能够更好来作为一个营销的策划，使整个内部监控机制很好控制各个方面的关键四个平衡点，把握住成本的概念，能够度过这样一个比较混乱的状况。

　　在整个状况里面，整个的服务内容跟以往的服务内容将会发生一个比较大的变化，以往很多我们的开发商只关注外部的钱，我有资金，什么都可以做，但是在现在整个行情里面，在整个趋势下滑状态下，必须考虑我的客户在什么地方，所以我们必须考虑几个方面的内容，第一个对客户的关注，对客户的服务是不是更加突出，更加完善了，以前只关注某些客户的需求，没有考虑到整个面上的需求。其次对整个客户的满意度跟客户忠诚度方面，似乎很多人考虑没有到位，或者仅仅考虑到某一个地方，没有对整个面上的考虑，这种情况下你必须要坐下来冷静思考，去检讨以往的政策是不是合理有效。

　　其次在整个业主方面，怎么样进一步提升和完善你跟他们互动的关系，包括为他们服务的理念，提供哪些服务，真正从哪些方面来考虑，这才是我们要关注的问题，而以往确实来说很多的开发商也好，关注面不是很多，或者一旦把楼建完了以后，跟我没有关系了，就卖楼就可以了。整个投资背景比较良好的情况下，房子不怕卖的情况下是这样的情况，但是一旦转变了以后，我相信不是很多人会考虑问题。对于我来讲，我时刻考虑的问题，是在每个场合，在高峰的时候必定有谷底，在谷底怎么挺得过去，这才是投资者关注的问题。严冬能够过去的人，一定是在将来在这一行里面能成就的人，有成就的人都是从严冬中过来的。

　　严冬怎么过?

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201412/20141203374590.shtml