五牛基金陈国华：房地产销售情形不乐观 严冬怎么过？

　　运用股权投资

　　严冬怎么办?把自己内功练好，进一步去完善以人为本的概念，提升你员工服务品质，包括客户之间进一步完善沟通和服务，能够更加考虑到位。在这个过程中间里面，整个房地产趋势已经发生了一个比较大的变化，这个我相信各位已经都从上午，包括之前整个过程都了解了。在这个过程中间里面，接下来我们怎么办呢?整个房企的开拓，从专业化和品牌化会考虑更加有差异，也就是说各个开发商在这样的情况下，可能关注于自己的品牌，某些专业，产生了将来更加比较了解的，或者比较知名的品牌，会突然冒出来，会产生新的东西。

　　其次，整个房产交易当中股权的交易，会变得更加频率，在整个行业下滑趋势过程中间，中小开发商在苦苦挣扎过程中，必然有很多投资，或者大的开发商认为这是一个机会，在这样一个机会当中怎么通过你的方法去运用，通过大量的并购，小的资金并购，中的资金的并购，大的把小的吃掉。因此并购将会朝着越来越频繁，越来越多的快速发展，并购往往是股权的并购，不仅仅是资产的并购。

　　在这个并购中间里面，很多集团化的管理，整个区域化的管理，对整个并购的把握非常清楚，否则并购会带来一系列的后遗症。其次，在整个这样一个过程中间里面，房地产企业这样一个融资的渠道会被更加的广泛，现在已经进入了一个全资产的行业，行业之间的壁垒会越来越少，很多的产品并没有被开发出来，已经从银行形态、还有基金，包括有一些新的产品都会体现出来，在这个中间里面，融资渠道方法，或者结构会更加多样化，因此也提供了更多的方法去关注。

　　突出精细化管理

　　目前大家经常提到新常态下，我们该怎么办，目前怎么来考虑自己的一些情况?这是我们今天包括明年，或者一段时间里面要考虑的问题，这个趋势一定会存在的。在这个趋势存在的过程中间里面，是不是要考虑到在以往的策略当中是不是有所改变，也就是说以往仅仅是从银行也好，从心态也好，是不是考虑从股权那边来考虑，尤其是很多开发商从纯粹的住宅慢慢走向商业地产，私募股权也许是一个更加好的方案，而且被很多人炒得很热，国家也开始关注，也开始鼓励和推进这一块。投资机会变得更加容易，而且这个过程中间里面，我们认为未来可能有三个方面会更加关注，第一个整个精细化的管理会更加突出，包括整个专业团队管理能力，投资的方向，以及新产品的创新，这一块都会整个体现出来。整个资本加上服务管理的模式会被进一步的提升，如果你的产品有进一步的创新，三驾马车同时会存在，相信在后面的趋势里面会脱颖而出，成为这个行业里面的领军，或者领头羊。

　　我们不但是提供资金的机构，我们更关心团队的建设，包括品牌服务整合的输出，通过这样的方式，不但提升资本溢价的空间和能力，更好为投资人提供一个相当的稳定收益。其次我们在整个项目的筛选、判断、推理控制中，我们有非常完善一套系统，来把握整个风险控制。因此在这个过程中间，我们会考虑整个系统的层面，也就是说我们会从几个方面综合来考虑。

　　在这个过程中间里面，开发商在昆明我们做了一个项目，从前期的整合开始，资本的整合，资源的输出，营销管理模式，从五年一下子变到了三年，通过合作我们本来从一个纯粹基金公司，慢慢演变了从基金转向交易服务过程中，对整个转变起到更加完善的作用。

　　股权跟夹层基金是一个数据的统计，相信各位比较清楚，通过这个行业总体数据判断来看，去年有20、30%基金公司关注投资这一块，在整个纯股权，或者夹层里面依然是不能低的，整个投资过程中间后面两个是我们不太熟悉的领域，在新的领域里面，未来的空间发展就会有潜力。从整个中国市场来分析，整个基金投资的规模也就在1-5个亿，占60%。小于一个亿只有10%，投资超过5-10个亿，占16%，大于10个亿，占14%。投资的趋势跟量不是非常大，整个关注里面，很多开发商都只是关注在住宅这一块，在住宅这一块将近40%都关注在住宅，对综合的开发只是7-8%左右。相对来说，整个量应该来说还是可以的，股权这一块的退出达到20%左右。

　　因此未来的趋势会更加的清楚，通过这样一个探索过程中间里面，通过这样的方式实现整个股权完全从债权向夹层过程中，直接走向股权化的合作，股权化的难度系数，考虑问题的风险点，往往超过纯粹的债权的概念。对于我们公司来讲，内部收益会非常好，我们有互相的合作伙伴，开通了互相的关系，通过这样一个关系的研判，相信我们的发展，我们资金的注入给招商地产带来新的机遇。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201412/20141203374590.shtml