五牛基金陈国华：房地产销售情形不乐观 严冬怎么过？

　　2014年12月2日至12月4日，由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月3日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上，五牛基金高级投资副总裁陈国华。发表了题为“新常态下地产金融的创新思维”的主题演讲。具体内容如下：

图为 五牛基金陈国华

　　房地产销售情形不乐观 库存增加成交量下降

　　首先我们来看一下，整个大的环境的背景，在整个中国地产行业里面，其实整个楼市里面分成了上下两部分在构成，第一，中央的政策非常清楚的强调了，整个的一线呈现或者长效投资和双效，注重长效和双效的监控。整个库存压力非常大，而且被不同的地方，采用不同的方式在整个结构上做一个调整。其次，对于各个地方的政策来讲，在这样一个大的环境里面，地方政策现在也逐步的开始做一些调整，包括有些现代的地方取消了一些限购政策。到现在为止，除了一线城市，其他的限购都被取消了。

　　其二，对于一些信托也好，对其他的融资方也好，也开始慢慢关注这一块。还包括了整个关于首贷房的趋势，各个地方对宏观面上政策调整当中所采取的一些相应的措施。

　　我们看一下整个今年1-10月份，根据有关的数据统计看一下，从整个数据来看非常清楚能够看到从今年1月份开始，到今年10月份这个统计的数据来看，从6.5%开始，一直下降到负4.6%，包括十月份的尾翘，到1.2%。房地产的跌幅是比较大的，但是整个成交面在价格上又比较快。今年1-10月份整个价格走高，增长了将近20%，比同期的增速将近有9%的增速点。

　　其次，我们看一下第二张图，这一张图里面可以清楚看到另外一个意思，就是投这样一个增速的下滑，下滑的情景非常清楚的看到的曲线，由上一直往下走，也就是说从今年的年初19.3%，一路就下降到今年差不多10月份的12.4%，带来的降速的情况是非常明显的。

　　通过降速，我们做地产非常清楚知道还有一个指标，就是关于整个房地产销售面积，跟销售的速度。这从两个曲线方面，依然能看到整个投资的规律，是从上往下的，因此在整个大环境下面以后，从整个趋势来看，除了刨去11月份的因素以外，今年的形势不是让我们非常乐观。

　　在整个形势不太乐观的情况下，主要考虑整个库存量的变大，开发商的量还是在增加的，从之前我们所认为的供需关系比较不一致，慢慢转变成供需达到平衡。而且在这个过程中间里面，明显的看到全国的房地产趋势发生了一个比较大的变化，也就是说对整个行业里面那些一线房地产开发商来讲，日子应该来说不会有太大的困难，整个行业趋势已经有了一个明确的走势，走势开始转变了，包括万科，包括保利都是这样，整个行业已经清楚了，而且在一二线城市里面应该来说还是可以的，但是三四线城市的发展和变化带来比较的困惑局面。

　　因此明年的趋势还是可以的，而中小企业在这样一个严酷的环境里面，可能面临着要么把这些股权抛出去，换成现金，要么就退出，他的日子不太好过。在这样一个艰难的情况下，很多开发商作为投资也好，在地产这一块还必须得走下去。接下来在整个行业不确定因素情况下，各自有各自的套路去解决一系列的问题。

　　建议以客户的需求作为开发商未来的定制

　　在这个过程中间里面，很多开发商为了维持继续这样的一个生存局面，或者说有所提高的局面，包括大的开发商，而且银行对整个商场的开发现在有一个限制，在这种情况下很多开发商，包括其他的投资类的基金公司，从一个小的股权大开发，把整个概念从美国开始引进过来，学习美国的方法，把整个投资的蛋糕不仅仅限在银行上，改变了以往传统的概念。把整个投资分成了几块，第一个是自己的投资，可能只占10-20%左右，剩下的就是有信托来支撑，然后包括银行的比例可能会下降40%，就是下降了一半以下，80%以上都是银行的，在整个产业链当中获取一些资金，整个压力也许会减轻一点。

　　在这样的过程中间里面，整个房企开发运营、管理，必须要非常冷静思考，因为整个大环境促使他必须冷静下来去考虑很多的问题，不是仅仅考虑从银行贷款，只要有资金，有血液流动就可以了，不是这样的。我们必须要考虑怎么样把自己内部的事情先做好，因此我们会从几个方面来考虑，第一个对开发商来讲，最根本的问题是资金问题，资金问题最直接的反映，是从财务数据来考虑。第二，整个行业里面突出业务导向为主，以客户的需求作为开发商未来的定制。在整个品牌的管理里面更加突出，更加注重品牌的管理，品牌的意识，包括产品的质量，通过这些方面能够更好来作为一个营销的策划，使整个内部监控机制很好控制各个方面的关键四个平衡点，把握住成本的概念，能够度过这样一个比较混乱的状况。

　　在整个状况里面，整个的服务内容跟以往的服务内容将会发生一个比较大的变化，以往很多我们的开发商只关注外部的钱，我有资金，什么都可以做，但是在现在整个行情里面，在整个趋势下滑状态下，必须考虑我的客户在什么地方，所以我们必须考虑几个方面的内容，第一个对客户的关注，对客户的服务是不是更加突出，更加完善了，以前只关注某些客户的需求，没有考虑到整个面上的需求。其次对整个客户的满意度跟客户忠诚度方面，似乎很多人考虑没有到位，或者仅仅考虑到某一个地方，没有对整个面上的考虑，这种情况下你必须要坐下来冷静思考，去检讨以往的政策是不是合理有效。

　　其次在整个业主方面，怎么样进一步提升和完善你跟他们互动的关系，包括为他们服务的理念，提供哪些服务，真正从哪些方面来考虑，这才是我们要关注的问题，而以往确实来说很多的开发商也好，关注面不是很多，或者一旦把楼建完了以后，跟我没有关系了，就卖楼就可以了。整个投资背景比较良好的情况下，房子不怕卖的情况下是这样的情况，但是一旦转变了以后，我相信不是很多人会考虑问题。对于我来讲，我时刻考虑的问题，是在每个场合，在高峰的时候必定有谷底，在谷底怎么挺得过去，这才是投资者关注的问题。严冬能够过去的人，一定是在将来在这一行里面能成就的人，有成就的人都是从严冬中过来的。

　　严冬怎么过?

　　运用股权投资

　　严冬怎么办?把自己内功练好，进一步去完善以人为本的概念，提升你员工服务品质，包括客户之间进一步完善沟通和服务，能够更加考虑到位。在这个过程中间里面，整个房地产趋势已经发生了一个比较大的变化，这个我相信各位已经都从上午，包括之前整个过程都了解了。在这个过程中间里面，接下来我们怎么办呢?整个房企的开拓，从专业化和品牌化会考虑更加有差异，也就是说各个开发商在这样的情况下，可能关注于自己的品牌，某些专业，产生了将来更加比较了解的，或者比较知名的品牌，会突然冒出来，会产生新的东西。

　　其次，整个房产交易当中股权的交易，会变得更加频率，在整个行业下滑趋势过程中间，中小开发商在苦苦挣扎过程中，必然有很多投资，或者大的开发商认为这是一个机会，在这样一个机会当中怎么通过你的方法去运用，通过大量的并购，小的资金并购，中的资金的并购，大的把小的吃掉。因此并购将会朝着越来越频繁，越来越多的快速发展，并购往往是股权的并购，不仅仅是资产的并购。

　　在这个并购中间里面，很多集团化的管理，整个区域化的管理，对整个并购的把握非常清楚，否则并购会带来一系列的后遗症。其次，在整个这样一个过程中间里面，房地产企业这样一个融资的渠道会被更加的广泛，现在已经进入了一个全资产的行业，行业之间的壁垒会越来越少，很多的产品并没有被开发出来，已经从银行形态、还有基金，包括有一些新的产品都会体现出来，在这个中间里面，融资渠道方法，或者结构会更加多样化，因此也提供了更多的方法去关注。

　　突出精细化管理

　　目前大家经常提到新常态下，我们该怎么办，目前怎么来考虑自己的一些情况?这是我们今天包括明年，或者一段时间里面要考虑的问题，这个趋势一定会存在的。在这个趋势存在的过程中间里面，是不是要考虑到在以往的策略当中是不是有所改变，也就是说以往仅仅是从银行也好，从心态也好，是不是考虑从股权那边来考虑，尤其是很多开发商从纯粹的住宅慢慢走向商业地产，私募股权也许是一个更加好的方案，而且被很多人炒得很热，国家也开始关注，也开始鼓励和推进这一块。投资机会变得更加容易，而且这个过程中间里面，我们认为未来可能有三个方面会更加关注，第一个整个精细化的管理会更加突出，包括整个专业团队管理能力，投资的方向，以及新产品的创新，这一块都会整个体现出来。整个资本加上服务管理的模式会被进一步的提升，如果你的产品有进一步的创新，三驾马车同时会存在，相信在后面的趋势里面会脱颖而出，成为这个行业里面的领军，或者领头羊。

　　我们不但是提供资金的机构，我们更关心团队的建设，包括品牌服务整合的输出，通过这样的方式，不但提升资本溢价的空间和能力，更好为投资人提供一个相当的稳定收益。其次我们在整个项目的筛选、判断、推理控制中，我们有非常完善一套系统，来把握整个风险控制。因此在这个过程中间，我们会考虑整个系统的层面，也就是说我们会从几个方面综合来考虑。

　　在这个过程中间里面，开发商在昆明我们做了一个项目，从前期的整合开始，资本的整合，资源的输出，营销管理模式，从五年一下子变到了三年，通过合作我们本来从一个纯粹基金公司，慢慢演变了从基金转向交易服务过程中，对整个转变起到更加完善的作用。

　　股权跟夹层基金是一个数据的统计，相信各位比较清楚，通过这个行业总体数据判断来看，去年有20、30%基金公司关注投资这一块，在整个纯股权，或者夹层里面依然是不能低的，整个投资过程中间后面两个是我们不太熟悉的领域，在新的领域里面，未来的空间发展就会有潜力。从整个中国市场来分析，整个基金投资的规模也就在1-5个亿，占60%。小于一个亿只有10%，投资超过5-10个亿，占16%，大于10个亿，占14%。投资的趋势跟量不是非常大，整个关注里面，很多开发商都只是关注在住宅这一块，在住宅这一块将近40%都关注在住宅，对综合的开发只是7-8%左右。相对来说，整个量应该来说还是可以的，股权这一块的退出达到20%左右。

　　因此未来的趋势会更加的清楚，通过这样一个探索过程中间里面，通过这样的方式实现整个股权完全从债权向夹层过程中，直接走向股权化的合作，股权化的难度系数，考虑问题的风险点，往往超过纯粹的债权的概念。对于我们公司来讲，内部收益会非常好，我们有互相的合作伙伴，开通了互相的关系，通过这样一个关系的研判，相信我们的发展，我们资金的注入给招商地产带来新的机遇。

　　打破行业壁垒

　　现在我们进入了大资管时代，会把行业之间的壁垒打破，这是一个必然的趋势，没有什么紧张的，就像每天天要打雷，要下雨，没有什么紧张，目的是你准确好了没有，这才是关键的地方。行业的壁垒打破是一个正常的概念，在打破过程中，很多人在今后怎么办。问题是在这个过程里面，整个资金这一块，因为资金范围会非常广，有银行的理财，有PE，有相应的信托，形式会非常多，结构会非常复杂，在整个募集行业会更加的广阔，涉及到的产品会非常多。我们公司来讲会更加关注于这些行业，通过这些行业，五牛通过资管优先，来获得相应的收益。

　　在整个过程里面，会提到reits的过程，资产证权化这是一个过程，从住宅转向商业地产，这是一个必然的趋势，这个趋势应该有所探索跟准备，我们已经做了一些尝试，我们跟绿地合作，把绿地的物业做成一个证券化的形式，实现了reits探索的过程。

　　在这个过程中间，我们认为趋势可能更加考虑几个方面，第一个是投资多元化，其次，整个产品的丰富会更加多，对多元化的趋势和发展是有一个很好的考虑，包括有私募股权基金，双方的成本会更加节省。谢谢!

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201412/20141203374590.shtml