星浩资本黄海滨：房产基金相对PE稳健 地产投资份额将加大

　　黄海滨表示，房地产基金投资的是稀缺资产，可充分抵御通货膨胀，实现保值与增值，同时房地产基金相对PE更加稳健，回报率通常在15%-25%之间。而退出方式包括物业销售至陆续清盘，项目股权转让等。

　　星浩资本的投资方中包括复星集团、阿里巴巴、巨人集团、华谊兄弟等，谈及如何吸引这些优秀企业投资，黄海滨称，星浩资本“抱团投资”、“抱团取暖”的模式与商业理念获得这些优秀企业家的认同，并逐渐形成了一个高端的投资平台和圈层。

　　对于整个房地产投资走势，黄海滨认为，地产基金投资份额会陆续加大，潜力巨大，如在美国，房地产80%是地产基金投资的，开发商投资的份额仅20%，而在中国仅有1%是地产基金投资的，有很大发展空间。

　　以下为详细内容：

　　投资圈网友:请问星浩资本如何选择一个项目，或者说有哪些标准？

　　黄海滨：星浩资本投资的项目须对项目所在城市人口、经济、规划等情况，项目所在区位，土地性质、体量，土地成本等等都有具体要求。

　　投资圈网友:2012年整体PE市场共完成15支外币基金募集，其中有1/3为房地产基金，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，为何LP如此看好房地产基金？

　　郑知行：房地产一直为外资机构的重要投资种类之一，中国的城镇化战略也为房地产发展奠定了长期基础，另外很多外资机构青睐的地产项目如高端零售物业在中国仍属于起步阶段，拥有较大的发展潜力。

　　投资圈网友:现在PE面临募资难，退出难，IPO也停了，房地产基金如何保证给LP高回报？

　　黄海滨：1.房地产基金投资的是资产，可充分抵御通货膨胀，实现保值与增值；2.房地产基金比PE投资更加稳健，通常回报率在15%-25%之间，流动性也更好，可以实现投资过程中阶段性退出。

　　投资圈网友:房地产基金的退出方式有哪些？

　　黄海滨：含物业销售至陆续清盘，项目股权转让等。

　　郑知行：据清科研究中心观测到的结果，目前已发生退出的房地产基金采用较多的退出方式有股权转让、股东回购、管理层收购等。

　　投资圈网友:我看到星浩资本的投资者里面有阿里巴巴、巨人网华谊兄弟等，怎么“搞定”他们的？

　　黄海滨：星浩资本“抱团投资”、“抱团取暖”的模式与商业理念获得这些优秀企业家的认同，并逐渐形成了一个高端的投资平台和圈层。

　　投资圈网友:星浩资本的私募房地产投资基金中人民币基金和美元基金的占比是怎么样的？退出情况如何？

　　黄海滨：目前星浩资本发行的地产基金均为人民币基金，已发行3期，其中1期37亿元，2期19亿元，3期45亿元，3期正在发行中，前2期已成功发行，首支美元地产基金正在筹备中。

　　其中星光耀城市综合体开发基金I期预计于2016年清算完全退出，今年会陆续开始退出。

　　投资圈网友:未来的房地产投资走势如何？

　　黄海滨：地产基金投资份额会陆续加大，潜力巨大，如在美国，房地产投资80%是地产基金投资的，开发商投资的份额仅20%，在中国仅有1%是地产基金投资的，有很大发展空间。

　　投资圈网友:目前国内的房地产基金市场参与者都是哪些？都是央企背景吗？

　　郑知行：目前主要有三类，一种是独立的房地产基金管理机构，一种是大型房企下设立的房地产基金管理机构，还有一种是外资机构下属的房地产投资业务部门。

　　投资圈网友:房地产领域的私募投资基金和互联网等领域有何区别？目前发展到了什么阶段？

　　黄海滨：房地产基金与其他PE的根本区别在于投资标的和退出方式，现在国内房地产基金处于发展初期，成长空间很大，且房地产基金投资的重资产，可充分进行债权、股权、夹层、美元等结合。

　　郑知行：最主要区别在退出方式上，房地产基金鲜少采用IPO方式。其次在投资上，当前房地产基金尤其是本土基金，多为项目导向型，即先有拟投房地产项目再去募集资金，而互联网等领域的投资是先募集到基金，再发掘可投项目。

　　投资圈网友：目前中国商业地产的收入模式除了收租还有哪些？投资商业地产的风险有哪些？

　　黄海滨：商业地产在持有阶段的主要收入就是租金，退出阶段的主要收入是销售收入；投资商业地产须专业开发团队、强大的商家资源。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201307/20130729352223.shtml