星浩资本黄海滨：房产基金相对PE稳健 地产投资份额将加大

　　投资圈网友：星浩资本的私募房地产投资基金目前投了有多少项目？项目的平均投资规模是多少？整体来看，星浩房地产基金收益率有多少？

　　黄海滨：已投资大连、哈尔滨、南通、上海真如、上海闸北、苏州等6个项目，项目体量在30-50万平米，基金收益预计在15%-25%，不同基金产品，收益率不同。

　　投资圈网友:私募房地产投资基金的盛行是否给房地产行业带来不良影响？增加房地产泡沫现象？

　　黄海滨：不会，在美国铁狮门是非常专业、规范且实力强大的房地产基金。

　　郑知行：这个要辩证的看问题，房地产基金本身只是一种投融资工具，运用的好促进行业良性发展，当然也可以被人当成投机工具推高泡沫，我觉得重要的是什么人、如何使用，而不能简单一句“杀人者兵也”概括。

　　投资圈网友:房地产基金也是一种募集方式，最终目的还是要房产投资，而近期的地价又不断上涨，那利润还有吗？

　　黄海滨：房地产利润取决于：合理地价，有效溢价，精细化管理，金融运作。实现以上4点即实现合理利润。

　　投资圈网友:2012年我国房地产PE基金募集数量增逾四成，造成这种现象的原因是什么？

　　郑知行：一方面新型城镇化已经成为国家新的发展战略，机构对中国房地产市场长期看好；另一方面普通PE市场表现不如前两年，尤其是IPO下滑比较厉害，导致一些资金转移到投资期短、收益较高的房地产市场。

　　黄海滨：2012年房地产企业再融资受阻，同时房地产基金也具备了快速发展的历史机遇与基础。

　　投资圈网友:房产基金的投资周期大概是多久？与投资其他创业企业比，投资回报率如何？

　　黄海滨：1.根据基金介入项目的程度不同，退出周期一般为2-6年；2.与VC、PE相比，房地产基金的收益率更为稳定，一般为15%-25%，股权类的投资收益率高于债权。

　　投资圈网友:投身房地产基金在我国有哪些法律法规的限制？市场前景如何？

　　黄海滨：房地产私募基金主要以有限合伙企业为法律架构，主要法律为《有限合伙企业法》，市场潜力巨大。

　　投资圈网友:面对调控力度加大和泡沫论，房地产PE基金该怎么办？

　　黄海滨：房地产企业会重新洗牌，行业集中度越来越高，利润趋于合理，须精细化管理赢得利润，企业主题化发展越来越鲜明，金融+地产，产业+地产，会成为趋势，房地产基金将迎来非常好的发展时机，泡沫是结构性的泡沫，调控是结构性调控。

　　投资圈网友:地产基金的优势在哪里？和普通房产企业最大的区别在哪？只是资金来源不同吗？

　　黄海滨：地产基金优势：汇聚社会资源与资本，抱团取胜，专业团队打理与开发，长期持续等；和房地产企业最大区别：资金来源不同，扩张力度不同，资源平台不同，管理理念不同等。

　　郑知行：房地产基金只是一种投融资渠道或者说是产品，并没有经营上的“实体”意义，比较可类比的是房地产信托。

　　投资圈网友:资本寒冬后，募资也成了考验GP的一大难题，请问房地产私募基金在募资方面是否也存在压力？

　　黄海滨：有压力，但星浩资本募集乐观，今年3期募集总额约45亿，应该会成为中国最具规模的地产基金，星浩资本已连续两年是中国最大的地产私募基金。

　　投资圈网友:请问房地产基金募集的主要渠道有哪些？每种渠道的成本如何？

　　黄海滨：房地产基金的主要渠道：直接募集，第三方理财，中介推荐等，费用约0.5-3.5%不等。

　　投资圈网友:您好，目前很火的一个房地产基金的概念：城市化一体化，城市综合体这类房地产基金的优势是什么？运作模式是什么样的呢？在二三线城市是否是发展的大趋势所在，一线城市又如何更好的整合资源？

　　黄海滨：城市综合体开发基金优势：地理位置优越，政府充分支持，合理地价，产品丰富且互相补充，竞争对手较少，开发门槛高，投资风险低等星浩资本已有投资者约105位，其中不乏中国顶尖企业家，如郭广昌、马云、史玉柱、张近东等，充分整合投资人资源，形成一个抱团取胜的投资平台很重要。

　　投资圈网友:我想了解一下目前国家对房地产的宏观调控政策对于房地产基金有哪方面的影响？

　　郑知行：国家的宏观调控主要针对商业住宅类市场，但房地产基金的投资面比较广泛，包括商业地产、旅游地产、养老地产、保障房市场等等都有掘金机会。随着城镇化战略的推进，房地产市场长期内是看好的，但不排除短期承压。最直接的影响主要在投资者LP的信心上。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201307/20130729352223.shtml