星浩资本黄海滨：房产基金相对PE稳健 地产投资份额将加大

　　黄海滨表示，房地产基金投资的是稀缺资产，可充分抵御通货膨胀，实现保值与增值，同时房地产基金相对PE更加稳健，回报率通常在15%-25%之间。而退出方式包括物业销售至陆续清盘，项目股权转让等。

　　星浩资本的投资方中包括复星集团、阿里巴巴、巨人集团、华谊兄弟等，谈及如何吸引这些优秀企业投资，黄海滨称，星浩资本“抱团投资”、“抱团取暖”的模式与商业理念获得这些优秀企业家的认同，并逐渐形成了一个高端的投资平台和圈层。

　　对于整个房地产投资走势，黄海滨认为，地产基金投资份额会陆续加大，潜力巨大，如在美国，房地产80%是地产基金投资的，开发商投资的份额仅20%，而在中国仅有1%是地产基金投资的，有很大发展空间。

　　以下为详细内容：

　　投资圈网友:请问星浩资本如何选择一个项目，或者说有哪些标准？

　　黄海滨：星浩资本投资的项目须对项目所在城市人口、经济、规划等情况，项目所在区位，土地性质、体量，土地成本等等都有具体要求。

　　投资圈网友:2012年整体PE市场共完成15支外币基金募集，其中有1/3为房地产基金，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，为何LP如此看好房地产基金？

　　郑知行：房地产一直为外资机构的重要投资种类之一，中国的城镇化战略也为房地产发展奠定了长期基础，另外很多外资机构青睐的地产项目如高端零售物业在中国仍属于起步阶段，拥有较大的发展潜力。

　　投资圈网友:现在PE面临募资难，退出难，IPO也停了，房地产基金如何保证给LP高回报？

　　黄海滨：1.房地产基金投资的是资产，可充分抵御通货膨胀，实现保值与增值；2.房地产基金比PE投资更加稳健，通常回报率在15%-25%之间，流动性也更好，可以实现投资过程中阶段性退出。

　　投资圈网友:房地产基金的退出方式有哪些？

　　黄海滨：含物业销售至陆续清盘，项目股权转让等。

　　郑知行：据清科研究中心观测到的结果，目前已发生退出的房地产基金采用较多的退出方式有股权转让、股东回购、管理层收购等。

　　投资圈网友:我看到星浩资本的投资者里面有阿里巴巴、巨人网华谊兄弟等，怎么“搞定”他们的？

　　黄海滨：星浩资本“抱团投资”、“抱团取暖”的模式与商业理念获得这些优秀企业家的认同，并逐渐形成了一个高端的投资平台和圈层。

　　投资圈网友:星浩资本的私募房地产投资基金中人民币基金和美元基金的占比是怎么样的？退出情况如何？

　　黄海滨：目前星浩资本发行的地产基金均为人民币基金，已发行3期，其中1期37亿元，2期19亿元，3期45亿元，3期正在发行中，前2期已成功发行，首支美元地产基金正在筹备中。

　　其中星光耀城市综合体开发基金I期预计于2016年清算完全退出，今年会陆续开始退出。

　　投资圈网友:未来的房地产投资走势如何？

　　黄海滨：地产基金投资份额会陆续加大，潜力巨大，如在美国，房地产投资80%是地产基金投资的，开发商投资的份额仅20%，在中国仅有1%是地产基金投资的，有很大发展空间。

　　投资圈网友:目前国内的房地产基金市场参与者都是哪些？都是央企背景吗？

　　郑知行：目前主要有三类，一种是独立的房地产基金管理机构，一种是大型房企下设立的房地产基金管理机构，还有一种是外资机构下属的房地产投资业务部门。

　　投资圈网友:房地产领域的私募投资基金和互联网等领域有何区别？目前发展到了什么阶段？

　　黄海滨：房地产基金与其他PE的根本区别在于投资标的和退出方式，现在国内房地产基金处于发展初期，成长空间很大，且房地产基金投资的重资产，可充分进行债权、股权、夹层、美元等结合。

　　郑知行：最主要区别在退出方式上，房地产基金鲜少采用IPO方式。其次在投资上，当前房地产基金尤其是本土基金，多为项目导向型，即先有拟投房地产项目再去募集资金，而互联网等领域的投资是先募集到基金，再发掘可投项目。

　　投资圈网友：目前中国商业地产的收入模式除了收租还有哪些？投资商业地产的风险有哪些？

　　黄海滨：商业地产在持有阶段的主要收入就是租金，退出阶段的主要收入是销售收入；投资商业地产须专业开发团队、强大的商家资源。

　　投资圈网友：星浩资本的私募房地产投资基金目前投了有多少项目？项目的平均投资规模是多少？整体来看，星浩房地产基金收益率有多少？

　　黄海滨：已投资大连、哈尔滨、南通、上海真如、上海闸北、苏州等6个项目，项目体量在30-50万平米，基金收益预计在15%-25%，不同基金产品，收益率不同。

　　投资圈网友:私募房地产投资基金的盛行是否给房地产行业带来不良影响？增加房地产泡沫现象？

　　黄海滨：不会，在美国铁狮门是非常专业、规范且实力强大的房地产基金。

　　郑知行：这个要辩证的看问题，房地产基金本身只是一种投融资工具，运用的好促进行业良性发展，当然也可以被人当成投机工具推高泡沫，我觉得重要的是什么人、如何使用，而不能简单一句“杀人者兵也”概括。

　　投资圈网友:房地产基金也是一种募集方式，最终目的还是要房产投资，而近期的地价又不断上涨，那利润还有吗？

　　黄海滨：房地产利润取决于：合理地价，有效溢价，精细化管理，金融运作。实现以上4点即实现合理利润。

　　投资圈网友:2012年我国房地产PE基金募集数量增逾四成，造成这种现象的原因是什么？

　　郑知行：一方面新型城镇化已经成为国家新的发展战略，机构对中国房地产市场长期看好；另一方面普通PE市场表现不如前两年，尤其是IPO下滑比较厉害，导致一些资金转移到投资期短、收益较高的房地产市场。

　　黄海滨：2012年房地产企业再融资受阻，同时房地产基金也具备了快速发展的历史机遇与基础。

　　投资圈网友:房产基金的投资周期大概是多久？与投资其他创业企业比，投资回报率如何？

　　黄海滨：1.根据基金介入项目的程度不同，退出周期一般为2-6年；2.与VC、PE相比，房地产基金的收益率更为稳定，一般为15%-25%，股权类的投资收益率高于债权。

　　投资圈网友:投身房地产基金在我国有哪些法律法规的限制？市场前景如何？

　　黄海滨：房地产私募基金主要以有限合伙企业为法律架构，主要法律为《有限合伙企业法》，市场潜力巨大。

　　投资圈网友:面对调控力度加大和泡沫论，房地产PE基金该怎么办？

　　黄海滨：房地产企业会重新洗牌，行业集中度越来越高，利润趋于合理，须精细化管理赢得利润，企业主题化发展越来越鲜明，金融+地产，产业+地产，会成为趋势，房地产基金将迎来非常好的发展时机，泡沫是结构性的泡沫，调控是结构性调控。

　　投资圈网友:地产基金的优势在哪里？和普通房产企业最大的区别在哪？只是资金来源不同吗？

　　黄海滨：地产基金优势：汇聚社会资源与资本，抱团取胜，专业团队打理与开发，长期持续等；和房地产企业最大区别：资金来源不同，扩张力度不同，资源平台不同，管理理念不同等。

　　郑知行：房地产基金只是一种投融资渠道或者说是产品，并没有经营上的“实体”意义，比较可类比的是房地产信托。

　　投资圈网友:资本寒冬后，募资也成了考验GP的一大难题，请问房地产私募基金在募资方面是否也存在压力？

　　黄海滨：有压力，但星浩资本募集乐观，今年3期募集总额约45亿，应该会成为中国最具规模的地产基金，星浩资本已连续两年是中国最大的地产私募基金。

　　投资圈网友:请问房地产基金募集的主要渠道有哪些？每种渠道的成本如何？

　　黄海滨：房地产基金的主要渠道：直接募集，第三方理财，中介推荐等，费用约0.5-3.5%不等。

　　投资圈网友:您好，目前很火的一个房地产基金的概念：城市化一体化，城市综合体这类房地产基金的优势是什么？运作模式是什么样的呢？在二三线城市是否是发展的大趋势所在，一线城市又如何更好的整合资源？

　　黄海滨：城市综合体开发基金优势：地理位置优越，政府充分支持，合理地价，产品丰富且互相补充，竞争对手较少，开发门槛高，投资风险低等星浩资本已有投资者约105位，其中不乏中国顶尖企业家，如郭广昌、马云、史玉柱、张近东等，充分整合投资人资源，形成一个抱团取胜的投资平台很重要。

　　投资圈网友:我想了解一下目前国家对房地产的宏观调控政策对于房地产基金有哪方面的影响？

　　郑知行：国家的宏观调控主要针对商业住宅类市场，但房地产基金的投资面比较广泛，包括商业地产、旅游地产、养老地产、保障房市场等等都有掘金机会。随着城镇化战略的推进，房地产市场长期内是看好的，但不排除短期承压。最直接的影响主要在投资者LP的信心上。

　　投资圈网友:除了房地产私募基金外，星浩未来是否会关注其他类型的基金？会涉足高成长的互联网行业吗？

　　黄海滨：不会，星浩资本是具有开发能力和商业管理能力的地产私募基金，主要投资中国的房地产业务。

　　投资圈网友:房价的高涨和国家调控的消息是否会影响房地产私募基金的投资？

　　郑知行：房地产基金与房地产市场的走势高度相关，房价与国家调控的影响主要集中在住宅类投资上，但房地产基金的投资类别不仅仅是商业住宅。

　　黄海滨：房地产基金的投资一定会根据市场条件的变化进行相应调整。

　　投资圈网友:对于房地产私募基金来说现在更看好哪类项目？星浩是否更多关注商业地产项目投资，主要看好那些类型的商业物业？

　　黄海滨：星浩认为现在的商业地产项目风险与机会共存，星浩非常看重商业项目的经营业态、定位及周边市场，星浩资本目前主要投资国内重要城市的城市综合体，未来会有其他产品线投资，如物流地产、产业地产、工业地产、养老地产等。

　　投资圈网友:您认为今年整个VC/PE行业并购是否过热？房地产私募基金是否也会出现并购潮？

　　郑知行：并购不算过热，仍有很大潜力开发。目前房地产基金的平均单支规模并不大，出现并购潮的可能性较小。

　　投资圈网友:现在房地产基金市场存在哪些问题？

　　郑知行：个人觉得主要有：监管监督机制缺失，行业流程规范尚无统一标准，市场鱼龙混杂，不少小机构仍以短期逐利投机为主，标杆机构的示范作用尚未得到体现，投资模式和退出方式仍有待拓宽。

　　黄海滨：国内房地产基金市场处于发展初期阶段，没有统一的从业标准，基金管理人良莠不齐。

　　投资圈网友:能否普及下房地产基金的概念？另外简单介绍下房地产基金近年来的发展情况？

　　郑知行：我们这里的房地产基金是私募房地产投资基金(PERE)的简称，区别于房地产投资信托基金（REITS），简单理解就是投资于房地产市场的私募股权基金，由于投向、退出等特殊性，这类基金通常自成一派。近三年来中国的房地产基金市场发展迅速，房地产基金是2013上半年最活跃的基金种类之一。

　　黄海滨：与国外相比，国内房地产基金处于发展初期，市场容量依然很小，但发展速度很快。房地产基金就是把钱交给房地产投资专家来赢取投资回报。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201307/20130729352223.shtml