PE成房地产融资新窗口 实系高收益“理财产品”

　　房地产基金始于2008年金融危机之后，目前也还只能说是萌芽期，专业的、有成功运作经验、既懂房地产投资运作又懂地产项目开发运营的两全人才不多，而上述公司要么具有人才优势要么具有特殊的资源优势。同时由于其投资总规模较大，房地产基金相对来说风险较小。如果管理数十亿资产的PE现在急急介入房地产基金并发行上十亿规模的基金(房地产基金一般数额较大)，那么一旦因经验缺乏、人才缺乏而出现不可控的风险，就会堕入投资困境之中。

　　PE公司主要是通过投资非上市公司的股权，数年退出之后往往能够获得数倍甚至数十倍的收益。但是，房地产基金投资一般能够做到年收益20%左右，已经是很了不起的成绩了。

　　房地产基金投资主要分为三种进出形式，一种是股权进债权出(几年后项目完工，地产公司回购股权并支付项目收益给PE公司);一种是债权进债权出(明确每年投资收益);一种是股债混进混出(成为地产公司的股东之一)。前两种情况较为普遍，第三种情况少见，往往发生在项目出现问题时无法退出的情况下，身不由己地变成了股东。另外还有一种长期投资，如高和投资买下商业地产来长期经营，获得稳定收益。

　　所以，从收益和退出的方式来看，房地产基金归根结底是一种类似高收益类的“理财产品”，而并非PE投资公司目前最拿手的股权投资。一家精于股权投资的PE公司，如果轻易成立基金去做地产投资，很容易对股权投资的“主业”形成干扰和影响，实际上能够将股权投资做精做专，已经非常不易，而且常常能够实现比地产更可观的收益。准确地说，对于中小PE公司既做股权投资又做地产基金，精力、理念冲突很大，且人的精力有限，“三心二意”很难做到两全其美。

　　再说投资时点，对于资金短缺的房地产公司来说，当前当然渴望资金，因为地产调控政策的相关资金管理手段，已经使地产商很难从银行和信托公司融资，房地产将橄榄枝抛向了PE公司。随着房地产基金的运作和发展，一些PE们正在盘算着何时进入和如何进入的问题，而我想得更多的是规避风险，除了设计好估值调整和补偿机制之外，我认为项目选择至关重要，要么找一家品牌实力强大的地产公司，大不了由其集团担保;要么找一个地价特别便宜的项目(安全边际大)，那么即使房价下跌也还能获取可观的收益，风险相对较小;要么处于市中心的核心地段的地产项目(价格稳得住)。当然上述三个条件同时具备就真是太*了，实在不行满足一个条件也行。

　　地产调控仍然未见放松迹象，银监会前主席刘明康称银行可承受房价下跌四成。如果房价如其所言下降四成，那么品牌再强大的地产项目销售也会出现困难，土地成本低的地产公司也有可能面临项目滞销，而即使城市核心地段的房子那时恐怕也卖不出去，一样跟着狂跌。

　　如果最终地产项目烂尾或者销售不出去，那在银行和信托退出之后，PE踩入了这个陷阱当中，而开始以为能够尝鲜香喷喷的馅饼，而最终恐落得“套牢”的惨局，那时可谓是名副其实的“股权”投资了——项目失败无法退出，就被动成为房地产的股东了。

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