长富汇银副总裁杨明伟出席中国新城镇化房产金融转型创新大会

　　2014年11月29日，由中国新型房屋集团长江建设有限公司、中国新型城镇化金融产业顶层联盟主办的“2014中国新城镇化房地产与金融转型创新大会”，在北京召开。本届大会的核心参与者均为国内*政经学者，金融家和房地产企业高层领导，针对行业热点和关注问题，共同探讨了房地产调整期、资管大时代、新型城镇化背景下对中国房地产金融发展所带来的路径、方法和模式变革及房地产与金融等创新手段，并做了系统的阐释和演讲。

　　长富汇银高级副总裁杨明伟出席了本次会议，并在议题为“中外投资机构城镇化投融资成功案例分享”的讨论环节中发表了自己的观点。以下是他的精彩发言实录：

　　主持人：房地产基金等金融机构如何看待投资新型城镇化的项目。

　　杨明伟：说到新型城镇化这块，大家应该都知道这个离不开房地产，但是从我个人对房地产的理解我一直认为新型城镇化它肯定不是简单的房地产开发。房地产开发应该是一个中国的城镇化或者说新型城镇化的一个载体，因为城镇化如果说没有人没有产业的话，不能在开发房地产的里边形成一个生态系统的话，我觉得这种房地产开发没有办法持续的，没有办法持续的情况下实际上新型城镇化也就没有办法持续。我们长富汇银基金是比较市场化的私募投资基金，这两年我们也在根一些地方政府包括地方政府的融资平台来讨论这些，来探讨新型城镇化的一些问题。但是后来我们发现实际上大多数地方政府或者地方政府融资平台他们考虑问题还是考虑你能投多少钱进去，实际上他们对某一个区域产业方面的规划，我觉得他们做的工作深度不够的，我跟很多个地方政府去聊过，最终我们发现这个问题就是说从它政府的角度来讲我们只能看到钱进去我们看不到这个钱怎么出来，通俗的这样讲。所以我觉得中国的房地产不像十年前的房地产这种开发，高速的增长和无风险的增长时代，这个时代已经过去了，今年在别的会议上可能我也讲过，就是说无风险收益的时代实际上没有了。这种情况下虽然我们都认为房地产的前景是好的，但是我觉得中国的房地产实际上积累了很多的问题的。我们再次做新兴产业化的时候，我们一定要考虑前面十几年中国商业房地产开发所积累的这些问题。即便我们解决不了目前存在的问题，我们也要在下一步的新型城镇化的进程中避免这些问题。

　　再从另外一个角度上来说，站在金融角度来讲实际上对于新型城镇化或者对某一个房地产项目判断的时候不是一个特别浪漫的事情，可能有很多地方政府来跟我们讲，包括一些地产开发商跟我们讲说我这个项目多么多么好，多么多么高大上，但是在金融机构眼里它一定有一个核心判断的标准，这核心判断标准你如果跟金融机构说不清楚的话，我们很难双方牵手一起合作的。

　　从基金的角度来讲可能跟银行信托这种大的金融机构来说它是有差异的，我个人的感觉是房地产的这种私募基金的投资项目投资应该说从本质上讲是一种并购的行为。那么这种行为有别于银行和信托的这种贷款，它们更多的是一种债权的行为。这种情况下前期的调研包括后期的投入管理可能跟基金相比都有比较大的差别。从前期来讲，基金公司竞价的深度比这些公司要深，而投资后的管理我觉得参与的深度也会比较深。所以说从这个角度我觉得从规模上讲私募基金没有办法和银行信托来比，但是从专业性上我认为私募基金从业人员的专业性一定不能比银行信托的从业人员专业性差。

　　主持人：我们引出第二个问题金融机构对于新型城镇化投资要素是什么？或者投什么项目才是比较优质的项目，我们可以简短分享一下。

　　杨明伟：要说到从金融机构的角度来讲希望投什么样的项目？核心东西就是一句话风险低收益高的，大家会觉得说这个话等于没有说，实质上我们判断项目的时候实际上还就是这两个标准。因为我们长富汇银基金这块一直是倡导公司的风控之上的原则，我在公司主管风控和投融资管理两个部门，从风险低收益高的角度上来说要说具体的项目刚才我讲了，从金融机构的角度来讲任何一个投资的项目融资都不是浪漫的事情，在开发商角度可能说得非常好，从设计角度来说更觉得像一个房地产开发项目想打造一个艺术品一样，但是在金融的角度把这个项目在前期定向的时候打的七零八落的，拆的非常散，我自己觉得有一般看一个项目我是不是这么做很无聊，一个开发商说的特别好的一个项目，在我们这是赤裸裸的几个问题，你讲明白这几个问题我们就可以判断这个可能性，很多开发商上来汇报讲了五分钟我们还没有听懂这个项目，五分钟没有讲到让金融机构感兴趣的东西，很可能这个融资方对金融理解有问题。从金融角度来说这个项目就是五个方面，你是谁要讲清楚，这地方要讲公司和团队。第二个你要干什么？这个事讲清楚。第三个你想怎么干，你资金资源怎么来的？第四个问题你从金融机构拿到资金你要让金融机构看到它怎么进去，然后怎么出来，还有最关键问题很多金融机构实际上要有担保措施的。很多人说的非常好，可能这些东西最终这些东西落实不了可能很多东西没办法进。

　　我们之前看过一个项目，这个项目开发商角度看非常好，但是看了以后觉得这个项目不能做，因为短期看这个项目盈利有问题。我跟投资人沟通三年期的产品投资人不接受，我做一年期的产品没有投资人投，我真做成一年期的产品就是说项目方没有还款来源，我做三年期的产品投资人不愿意不会买这个产品，这是金融机构这是房地产私募基金所面临的很多问题就在这。我们从专业角度判断一个项目的话基本上我们大概要看三块内容，一个就是整个国家的宏观经济和房地产市场的形势。第二个我们要看项目所在的区域的这个房地产市场的走势以及它的现状，就是现在是什么样，未来会是什么样。第三个问题基本上我们考察项目本身的问题，项目本身问题实际上就是我说的刚才那五个问题应该就是项目本身的主要内容。

　　从并购角度来讲我们觉得实际上分成三大块，把五个问题归纳是三大块。*个问题就是项目的财务风险。这个包括它的盈利，包括它的现金流。第二点我觉得就是法律风险这一块。第三个我觉得就是所谓的技术风险。这个技术风险可能不同的行业表现的具体的指标可能不一样。可能我们要考虑品味，回收率，采矿、选矿回收率，房地产有行业特殊的技术指标，所以我们考虑财务问题、法律问题，技术问题全面考察之后我们才知道这个项目风险点在哪，收益点在哪，我们风险和收益能不能匹配，我们风险能不能是公司所承受的范围之内，具体来讲我个人理解就是这几个方面。