德信资本董事长陈义枫：经得起市场检验的模式就是好模式

 

投资界 9月13日消息，在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的"2013中国房地产基金高峰论坛"上，图为德信资本董事长兼总经理陈义枫。

　　以下为其分享实录：

　　德信资本总部在深圳，目前在北京也有分公司，我们10年进入地产基金这个领域。我们公司的特色是一个独立团队主导型的基金公司，我们在基金管理之外还组建了有一定规模的财富管理公司，既募集自己的资金，也引进一些外部的产品，两手抓。我们投资的目标项目是在省会城市，计划单列市以上有一定规模的城市，我们聚焦区域小龙头开发商，我们的产品特色固定收益、夹层、股权都有，希望努力创新，创造价值。

　　如何创新，满足开发商又满足投资者，其实我们基金公司整天做的就是这件事。我们昨天晚上还跟同事开会研究，怎么样再创新，我举几个例子，因为这个课题太大，讲不完。比如说一个项目里头，同一个项目可能会面对各种各样的投资者，我们如何对项目进行分层设计，结构化设计，自然喜欢进取型的投资者就买后，喜欢回报高的买优先，还有一个期限的问题，期限也有同样的道理，开发商的资金是逐步投入的，也逐步回收，有的资金可能一年就可以还给你了，有的可能得两年半、三年，如果是一个股权基金的话，他楼是逐步销售的。我们同一款基金不同的期限，让投资者来选择。基金找准自己的定位，我们首先是代表投资者的利益，为投资者服务，为投资者管理资产，我们别忘了我们是大资管里面的一个小角色。资管本身离不开对投资者负责，同时我们服务好资金需求方，或者我们自己取而代之做开发也可以，我们把资金运用好，只有研究好客户需求，以客户的利益和诉求为要求，不断探索，这个过程就是一个微创新的过程，不断进步的过程。金融服务机构我的口头禅是没有专利，你今天创新，明天大家都学走了，所以我们需要不断进步，相互学习，相互促进。

　　增股权的比重越来越大，或者浮动收益的比重增大，我认为这是内外因所决定的。内因就是基金公司他驾驭项目的能力增强了，有能力才能应对挑战。另外一个就是市场竞争也推动基金公司往前走，所以这个趋势很明显。还有另外一个趋势就是刚才他讲过了，投资的阶段往前移，这个更明显。现在我们投的项目应该说大部分多少拿地阶段进入，共同去拿地，这个趋势很明显。但是我要讲一个观点，这个观点可能大家不一定认可，我分享一下。就是固定收益或者是夹层或者是纯股权，到底怎么看这个问题，我的观点，第一个固定收益不等于债，债不等于固定收益，两者还是有差异的。其实固定收益我认为可能是某种程度的优先股，现在一个热议的话题是资本市场要退出优先股制度，优先股还是股，它的风险级别比纯粹的债还是要高。我们从股的角度，我们公司绝大部分是有股的成分，但是约定不同的固定收益，或者固定收益和浮动收益的比例关系，我想讲一个固定收益不等于债的概念。

　　第二我们讲实践检验真理的唯一标准，现在我讲经得起市场检验的模式就是好的模式，如果市场有需要我们就去满足，市场在变，我们就应市场而变，经得起市场检验的模式就是好的模式。我觉得研究市场，满足市场，为投资者服务，从这个角度去理解问题。

　　我觉得要判断一个行业整体融资成本，对未来走势做点评价，我认为中国的房地产行业我个人认为是一个振荡的走势，就是时松时紧，总体稳定，但是不断波动。从去年五月份到现在成本是一路下行，资金链越来越宽松，但是能否再宽松持续一年时间呢？我倒不乐观。未来一年可能蕴含着一个变化，也许是一个融资成本的一个拐点，也许在一年之内就会有，因为已经有一年多一点的持续松动了。我回应刚才章华总的一个观点，我非常赞同，在整体成本可能会惯性下行之后，这个结构化差异会继续拉大，包括不同的区域，金融发达程度不一样，融资成本不一样。开发商品牌规模不同，成本不同，不同业态融资成本不一样，住宅可能会低一些，因为流动性高，风险可控，成本应该低。还有一个项目不同阶段有没有地，有几个证，对成本是极大的影响，所以我想成本是一个很复杂的问题。‘

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201309/20130913354624.shtml