私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”

    山西省依靠传统的煤、焦、冶金、电力四大能源密集型产业在过去十年中成为我国经济发展增速较快的大省，自国家整合小型煤矿开始，山西省亟需寻求经济发展新增长点。素有“关公故里”之称的山西省运城市是山西省南部人口集中城市，作为黄河金三角三省四市的中心点，北通太原，东至郑州，西接西安，高铁的通车无疑为城市区位优势锦上添花。

　　运城市在山西省内的特殊之处还在于其经济构成大部分为农业，无煤矿资源。农业总产值占山西省首位。高铁的通车将带给运城市新的发展契机。随着将于2014年6月全面通车的大西高铁的工程建设，位于运城北郊的“高铁低碳周边片区土地一级开发项目”建设势在必行。然而随着国家对于地方城市建设融资平台的清理整治，土地一级开发前期缺乏抵押物的项目特质，该项目难以直接向银行以贷款形式融资。

　　为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。会议由运城市副市长陈竹琴致开幕词，运城市人民政府闫勇副秘书长主持召开。由中房协苗乐如秘书长、朱中一副会长和住建部研究中心秦虹主任等专家和领导，围绕着当今形势下我国房地产发展趋势，及二三线城市发展建设机遇展开热烈讨论。会上清华北大MBA资本运作特聘教授、北京嘉富诚董事长郑锦桥，专门针对私募股权投资基金创新模式解决运城市高铁站周边片区城市开发之可行性进行讲解。会后由运城市市城投、北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司、托管银行、山西华商盛天城市建设有限公司等多方签署战略合作协议，共同组建山西省第一支城市发展专项基金“华商城市发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，预计募集资金3亿元人民币作为该项目前期启动资金，指定中房协会员单位北京嘉富诚出任基金执行事务合伙人，对基金进行管理及募集工作。

　　北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司管理的华商城市发展基金，属于有限合伙型城市建设投资基金。基金由专业股权投资基金管理机构联合地方政府共同发起，将成熟投资者的资金集中并形成独立资产，由基金管理人进行专业化透明的封闭式管理，投资于特定城市开发项目的一种利益共享、风险共担的新型城市建设的融资工具。相比其他融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有融资时间短、融资较为容易、政策风险低、资金监管松、退出机制灵活、对被投资项目要求相对较低等优势。

　　城市发展基金委托管理公司对基金运营情况的管理是保障多方利益的核心，合格的城市发展基金管理公司应该具有：1，成熟的城市发展型基金结构设计能力,；2，多年与政府城市建设部门合作经验；3，快速募资能力；4，投后管理，土地一级开发后续服务能力。嘉富诚作为基金管理方的优势在于：1，对基金财产在土地一级开发中使用的全面监管。基金的资金按用途分块，项目方提出用款计划，管理方结合其他项目经验与实际情况，制定使用细则，与战略合作银行共同实施监管。2，对项目的中后期能投提供专业而且持续的退出服务。嘉富诚利用已有城市开发经验和地产开发商网络资源，在项目后期指导与服务项目公司，实现土地一级开发项目的顺利退出。

　　2012年12月17日，该基金已经完成募集、投资及法律合同签署，并顺利召开全体合伙人大会。最终基金规模为3.57亿元，以夹层基金形式全部投资于该项目，投资期为1+1年。目前运城市高铁周边片区土地一级开发项目配合大西高铁运城客站建设进程已经全面开工。在未来的几年里，相信以高铁经济带动下而形成的新城市增长级，私募股权投资基金配合土地一级开发项目的金融创新模式，将在我国当前经济在山西省内及全国各地发挥着更加巨大的作用。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201301/20130104341369.shtml