黑石集团：寻本土合作觊觎高收益 首人民币基金募50亿

　　黑石官方网站显示，其一贯统一的投资理念是“买入、修复、卖出”，以低于重置成本的价格收购高质能创收的资产，解决资本结构、硬伤或经营问题，然后出售。项目平均持有期略超过三年。自成立以来，黑石在房地产业务和私募基金业务方面，过去10年年均收益率都保持在26%以上。对于华润、中投等项目是否将改变3年周期的限制，改为长期持有的策略，黑石方面并未有向时代周报记者回复。

　　曾经持有项目3年必出手

　　2008年10月底，黑石以约9.5亿元收购了上海长寿路调频壹广场95%的股权，并为此参股盈石资产管理公司。

　　盈石一位高层告诉时代周报记者，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平台在中国投资上百亿元的项目。本着基金三年要出手的原则，2011年11月，黑石以14.6亿元的价格将调频壹转让给了郑裕彤旗下的新世界。

　　“黑石卖掉这个项目后，把持有的盈石股权转让，从盈石撤出了，此后黑石和盈石就没有合作项目了。”该高层表示。如果说这是一次正常的商业出售行为的话，黑石此后抛售的行动还是显露出了“看空”的迹象。

　　2007年9月，为了赴港上市融资，恒大将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让给知名投行美林，2010年9月，受金融海啸影响，美林将在中国大陆区域的地产基金及附属投资业务约20亿美元打包出售给黑石，其中包括了御景半岛项目股权。2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，交易总额为12.6亿港元。这一项目黑石仅持有了2年多。

　　黑石到底在中国持有多少房地产项目不得而知，可以梳理的公开资料显示，2009年，香港房地产开发商鹰君集团出资7.34亿元开发大连的一个高档公寓及酒店项目，2010年，黑石与鹰君达成协议为项目提供资金支持，占股50%。黑石收购的这些项目可谓赚得盆满钵满。抛售后直到2012年10月份以前，在公开市场上，黑石并未有大的动作。上海乘星行行销服务机构总经理李骁向时代周报记者表示，随着美国QE3、QE4的出台，美国经济刺激政策逐渐显现效果，经济筑底成功，房地产开始复苏，中国经济进入中速增长，房地产持续调控，国际资本对中国的选择出现分化，有些减少对中国的投资，有些仍在进入。

　　“过去7年人民币连续升值30%多，那时候进入中国的资金毫无风险地收获了30%以上的收益，但2011年底，人民币连续11天跌停，去年8月以前也是贬值的，也出现过触及跌停。这些资本坐等套利率的时期已经过去，也有可能面临贬值风险，只剩下一条，博弈资产升值。”李骁称。

　　仲量联行中国区高级副总裁何超则指出，预计未来三四年上海商办楼每年的租金将以5%-10%的幅度增长。随着融资成本的持续降低，境外机构投资者的需求将上升。据戴德梁行统计，2012 年上海房地产投资市场总成交金额超过310 亿元，其中境内买家投资金额为208 亿元，而外资在上海整栋收购的金额为103 亿元。但境内买家多为自己办公，用于投资的外资仍然是主力。相关数据显示，2012年第三季度，我国外资参与房地产大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%。

　　就在黑石收购华敏帝豪大厦后，澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿元的价格从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。新加坡凯首峰投资公司也有意斥资33亿元收购浦东金桥国际商业广场。去年7月，凯德商用也表示，公司将成立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发。

　　截至2012年9月30日，黑石房地产管理资产总额540亿美元，可用投资资本130亿美元。去年10月中旬，黑石成功募集完成规模达133亿美元的全球房地产基金BREPVII，这是迄今为止最大的房地产基金。此外，黑石计划开始筹备20亿美元房地产基金，专门用于收购亚洲的房地产项目，虽然并未透露有多少投向中国，但显然中国正是其重点关注的投资区域之一。

　　黑石集团董事长斯蒂芬·施瓦茨曼去年10月向中国媒体表示，黑石对亚洲抱以积极的态度，随着亚洲经济增长放缓和价格回落，黑石将成为这一区域的大买家，黑石看好亚洲基本面因素，认为长期的增长会是强劲和乐观的。

　　被称为“机会主义者”的黑石断然不能错过这个投资机遇。

　　一位业内人士向时代周报记者表示，黑石的投资团队除了在北、上、广、深等一线城市看项目外，还到杭州、南京、重庆等几个核心的二线城市考察商办项目，但该团队目前还没有明确具体的投资项目。

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