澳大利亚地产投资热度稳步上升，乾立基金布局澳洲地产

          澳洲财政部12月初公布的工作报告显示，近几年来，外国人对澳洲房地产的需求正在增长，其中以中国人居首。2010年，中国公民获得的澳洲房产投资许可只占外来投资许可总量的50%，但这一数字在2015年初却上升至70%。另外，澳洲主流媒体《澳大利亚人报》 也在近日发布震撼新闻：超过60000名中国富豪计划在澳置业投资，总投资额超过亿万澳元。

　　澳洲房产投资：诸多优势汇集的明智抉择

　　乾立基金认为，跨国房地产投资的高涨，离不开诸多因素的推动。

         从国内来看，首先，国内一线楼市房价过热、二三线城市库存积压，海外置业能以较合理的价格获得更高的投资价值。货币层面来看，自2015年“811”汇改后，人民币波动引发了市场对未来货币贬值的预期，从而更大程度掀起中国人境外资产配置的热潮。其次，《2016全球房产投资展望白皮书》显示，2015年，澳大利亚、美国、英国的房价涨幅分别为9.8%、4.9%、5.6%，澳大利亚最高；在房租回报方面，澳洲的别墅类和公寓类分别为3.4%和4.3%。可以看出，海外房产投资有利可图。

         再者，是中国高净值人群的膨胀。在最新出炉的《2016年十大世界最富裕国家》榜单中，中国高居第二。经济高速发展，中国富豪群体急剧膨胀，使“全球资产配置”成为这个时代的刚需。

再看澳洲市场。据报道，澳洲被评为全球第二大“高度透明”的房地产市场，2015年，外国投资者占澳洲商业地产市场投资额的42%，约为310亿元，比过去10年平均值涨了一倍。而投资高增长的背后，离不开这几大要素的推动：

商业环境优越

         从经济增长情况看，20世纪90年代以来，澳大利亚一直保持经济上的“一高三低”：高速增长、低利率、低通胀、低失业率。近年来，澳大利亚还积极发展同亚洲国家的经贸关系，而中国是澳大利亚在亚洲*的贸易伙伴。

         宏观政策方面，2016年7月的澳洲大选中，政策上注重商业贸易并鼓励投资移民的自由党获胜，这将为今后外来投资扫除不少障碍。2016年10月，澳洲政府放宽限购政策，鼓励外国投资者置业本国。同时，澳洲还拥有成熟健全的法律体系和市场规范，具体来说，澳洲房地产开发商、建设机构及银行实行利益分离措施，以避免形成利益集团。房地产购买款项的首付款要与开发商隔离，交由律师置于独立的信托账户内管理。不仅如此，政府还要求开发商雇佣具备资质证书的专业人士来控制房地产开发质量。

         地缘上看，澳大利亚是世界上*拥有完整大陆的国家。其地处南太平洋要冲，幅员辽阔，资源丰富，以澳大利亚为基地，可辐射周边国家乃至整个亚太地区。同时，凭借与其近邻新西兰共同的历史和文化背景，澳新之间的经济关系日趋紧密稳固，正向着经济一体化的方向迈进。

澳洲房产：价格稳定上升+*产权

乾立基金分析指出，从供求来看，现今澳洲房地产市场处于“卖方市场”态势。与2015年同期相比，澳大利亚重要城市悉尼与墨尔本的可交易上市房产数分别下降了9.4%和2.9%，平均每周清盘率高达75%~80%。人口需求上，过去5年内，澳洲累积人口增长率高达7.8%，为众发达国家之最。供不应求的现实，使澳洲房地产价格在2016年前11个月中共计上涨13.1%，仅墨尔本的房价年涨幅就为11.3%，其一年毛利润可达14.7%。根据过去40年澳洲房产价值统计，澳洲房产平均每7-10年就能翻一番。

          产权方面，澳洲房产是*产权，且不存在遗产税。这意味着，在澳洲买房，不论买多少，都能稳定地传递下去，相对于中国房产的70年使用权，这样的*产权可谓是“一套好房产，世代永流传”。

         不仅如此，澳洲房产还有灵活的获利方式，业内人士表示：“以地产为杠杆的投资，在澳洲特有的银行贷款和利率政策下，让投资者实现以租养息，用手中的房产进行抵押，用增值部分套现还可以再次购房。甚至，澳洲房屋折旧、贷款、维护维修和中介代管费等还能用来抵税。因此，澳洲房产可为给投资者提供持续稳定的收益。

高质量的教育与生活环境

专家认为，澳大利亚拥有许多世界名校，如墨尔本大学、莫纳什大学、*理工大学等著名学府。一流的教育条件也吸引了大量的海外留学生。如今，澳大利亚留学群体中，1/3的留学生来自中国，大约有5万人左右，比2015年同期增加了23%，是所有国家中留学生增速最快的。未来10年，澳洲政府还计划将海外留学生的数字再翻一番。而拥有澳洲知名学府地区*产权物业，正成为吸引投资者的重要因素。

　　澳洲墨尔本大学

        澳大利亚的自然环境在全球也是闻名遐尔，怡人的气候、优美的环境、独特的自然景观、高水平的文化和社区建设，使澳大利亚的生活环境在全球排名前列。在2012年—2016年“全球最幸福国家排名榜单”中，澳大利亚就一直居于前十。另外，澳大利亚还是极其发达的资本主义国家，人类发展指数达0.933，世界排名第二，仅次于挪威。

　　夜晚的澳大利亚

         澳大利亚*零售公司西农集团首席执行官格莱德认为，澳大利亚“在未来几十年可能晋升为经济强国”。格莱德表示，充足的自然资源及高质量的教育及就业环境，将使澳大利亚成为“*居住地”。

避险+汇兑收益

汇率的变化也在刺激中国投资者。从2011年起，澳元兑人民币的汇率持续走低，因此，虽然澳洲房价在2012年触底反弹，并在2013—2016年中，澳洲住宅类房地产价格指数以每年平均7.94%的速率稳健上涨，但对中国买家来说，澳洲房价却呈下滑趋势，这令高净值人群纷纷把握机会投资澳洲房产。

　　对于中国机构投资者，毕马威合伙人Doug Ferguson指出，现在中国手持上千亿美金的主权基金和保险行业巨头将会对澳洲地产行业下重注。各方数据也表明，一些手持数以百亿现金的国企巨头也正准备大批涌入澳洲房地产市场。乾立基金指出，这是在中国各城市房价已近触顶的形势下，为了避险，大量资金将转投澳洲地产以求稳定升值。

　　乾立基金落子悉尼，扬帆出海

　　当前，澳大利亚经济正迈入连续第26年的正增长阶段，经济增速在全球主要发达经济体中名列前茅，而澳大利亚一线首府城市——悉尼、墨尔本在本国经济发展中起到了至关重要的作用。

         澳洲SGS经济规划所发布的最新《澳洲城市报告》显示，2015年，悉尼、墨尔本的经济增长合计占全澳的67%，打破历史记录。其中，墨尔本的经济增速高达4.4%，在澳洲2015年GDP增长中贡献了28.4%，创历史最高水平；悉尼则在2015年经济增长了4.5%，创下15年来最高经济增速，继续稳坐“全澳GDP增长*快城市”的宝座。对此，SGS报告作者罗恩斯利表示，一系列行业的发展，为墨尔本、悉尼的经济增长做出了重要贡献，“其中，房产建筑业是贡献*的行业之一。”

          面对大好时机，乾立基金正积极展开对澳洲的房地产布局。在谨慎全面的考察后，乾立基金正在投资悉尼海德公园项目。该项目靠近悉尼市中心海德公园，毗邻悉尼高端商业购物街，属于该市的黄金地段，堪比上海人民广场，*区位优势与市场潜力。从属性上看，这个项目系地上36层的高端住宅、酒店和商业的综合体，中层以上即可俯视海德公园全景及眺望悉尼港湾全貌。

         而与乾立基金合作开发该项目的合作方企业，已在过去一年内成功投资6个项目（其中悉尼4个），还具备强大的境内信贷杠杆的获取能力，其核心管理层均为房地产行业的知名人士，具有深厚的房地产投资、开发、营销的经验与独到眼光，而跟投此项目的悉尼本地开发运营商及营销企业也都拥有丰富的地产操盘经验。此外，本项目还获得了澳洲三大澳资银行和四大中资银行的认可与支持。

          从近期官方的房产交易数据来看，悉尼房产的中位价、清盘率、成交量均显著上涨。因此，海德公园项目的未来销售预期值得期待。

         除了澳洲，乾立基金亦在美国、韩国等地稳步展开考察与布局。

　　澳洲地产的未来发展趋势

　　乾立基金认为，未来澳洲地产还将持续稳步发展，并具备三大方面的有利因素：

         其一，劳动力市场稳定，消费者信心增强。从2015年6月至2016年9月，澳洲失业率已从6%逐步回落至5.6%，到达过去两年半以来的新低点。预计2016年圣诞节假期后，澳洲失业率将进一步下降。

         消费者信心也将助益澳洲经济。西太银行与墨尔本研究所近期公布的报告显示，随着澳洲民众对2017年经济及个人债务变得更加乐观，澳洲消费者信心指数已连续3个月上涨。数据显示，仅在2016年10月，消费者信心暴增1.1%达到102.4，高于9月上涨的0.3%，较去年10月则上涨4.7%。

         其二，基建投资增加。悉尼作为澳洲执政党——自由党的大本营，其所在的新南威尔士州成为投资重点， 享有政府269亿投资中的31%，这必将继续推进该州重要城市悉尼的基础设施建设。另外，昆士兰州省府布里斯班市作为2016年G20峰会的举办城市，政府也投资了1342亿澳元用于基建。

          其三，小留学生签证开放。相对于美国对移民政策的收紧，澳洲则于7月1日全面开放小留学生签证，结合中国高净值人群对子女教育及移民的需求，预计该政策将在未来进一步吸引移民群体并带来学区房的更大规模投资。

         预计到2020年，将会有440亿美元的中国投资资金涌入澳洲房地产市场。未来，乾立基金将继续以专业的投研能力、完善的风控管理体系、多元化的退出机制布局海外地产，竭诚为广大投资者创造更多价值。