转型时代房地产金融新思维

　　8月份的经济数据显示，微刺激政策效应减弱带来的影响比我们先前预期的要更为严重，其中，尤以工业增加值最为明显。2014年8月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.9%，比7月份回落2.1个百分点。2000年以来，该月度数据低于6.9%只出现过三次，其中两次出现在国际金融危机爆发的2008年末，一次出现在美国互联网泡沫破裂后的2002年初。工业增加值数据大幅低于预期，一方面缘于去年同期高基数，另一方面也缘于经济内生下行压力较大。

　　内需不足仍是当前经济的主要问题，拉动经济的“三架马车”目前均存在疲弱迹象。房地产投资持续回落对经济增速下行的负面影响将逐渐显现，四季度经济增长继续承压。

　　当前，需要特别关注的是强势美元的回归，这将使包括中国在内的新兴经济体整体面临资本外逃的风险。美元已经进入强势升值周期，支持理由主要如下：美国经济增长前景相对更好、美国宽松货币政策的率先退出以及地缘政治问题带来的避险需求。从5月初至今，美元指数涨幅已经超过5%。我们认为，未来一至两年，美元指数仍有望继续升至90（较当前涨幅约为10%），并仍存上行可能。美元强势升值已经导致新兴经济体的资金流出，9月以来，包括中国在内的新兴经济体均出现了的资金流动状况趋于恶化的现象，新兴经济体的潜在风险不能排除。国际资金的撤离，或会加剧国内房地产市场的调整和企业去杠杆压力，这就要求房地产开发企业做好流动性规划与管理，及时规避风险。

　　回到房地产市场，2014年上半年地产行业景气度下滑超预期，销量持续低迷，新开工开年超过20%的跌幅也属历史罕见，投资增速单月已下滑至10%附近。8月份百城房价指数，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌；从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨；销售面积环比7月虽有小幅上升，但同比仍下滑12.4%，反映楼市仍较为低迷，在二三线城市限购政策大幅放松的背景下，市场并未有明显改观。但正如我们此前多次论述，我们对行业的发展并不悲观，支撑楼市的三大重要基石（城市化、居民收入水平的不断提高以及通胀和人民币汇率升值）整体趋势并未改变。下半年，地方政府出台的一系列政策调整也将有利于稳定市场信心，企业促销力度加大也为购房者提供了更为宽松的环境，被抑制的置业需求在未来也将有望得以释放。因此，总体看，市场将会迎来喘息之机，下半年将会有所改善，我们判断：单月成交量同比增速最早有望在四季度见底回升。

　　中国房地产业的高速发展期已经结束，行业迎来较快发展的转型期。转型期，行业整体增速将会有所下滑；同时，行业将会在区域、业态上出现明显分化，这就使得房地产领域的投资机会将不是全局性、系统性的。但是，不可否认的是，市场仍有主题性为主的、结构性投资机会。我国区域间发展的不平衡比较明显，人口基数较大的城市仍存在供需缺口。人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面；而其他城市房价涨幅相对较小，并已低于其人均可支配收入的增速，部分人口流失过快的城市将面临房价下滑的风险。因此，房地产开发企业再依靠以往大胆拿地、快速周转的简单策略就试图实现长期、快速发展，恐怕将面临巨大挑战。

　　转型期对于房地产基金而言，危与机并存，基金管理者需要有创新性的思维予以应对。在当前阶段，市场调整仍在持续，众多投资者面临资金充裕而投资渠道相对匮乏的现状。我们认为，目前市场已经迎来商业地产的并购机会；另外，由于美国经济的复苏与楼市回暖，以及美元升值仍处初期阶段，海外投资机会也在增加。同时，我们也认为，是否注重转型期的产品创新，能否主动利用各类金融资源，将成为房地产基金管理者在此转型期能否迅速抢占市场份额的核心竞争因素。

　　当前行业形势需要基金管理者强化风险控制，长富汇银经过长期实践，已经形成“专注优质项目、耐心选择时机、优化交易结构、强化增值服务、加强回款管理”的风险控制体系。我们相信，对于那些拥有项目资源优良、风控措施严谨、管理经验丰富和创新能力突出的房地产基金，将会在行业转型期处于优势地位，实现逆势扩张。