长富汇银基金总裁张保国接受《中国房地产金融》专访

　　随着房地产私募股权基金的勃然兴起，行业竞争将愈发激烈，同时行业的门槛也将会大幅提升。

　　日前，长富汇银基金管理(北京)有限公司总裁张保国接受*财经《中国房地产金融》杂志专访，该专访刊登在《中国房地产金融》杂志 2013年6月刊第94页上。张总指出，国内房地产基金规模3年后的门槛为100亿元人民币，未来十年这一门槛将逐步提升至千亿。

　　地产PE“水位”猛升

　　本刊记者王闻 发自北京

　　专访实录

　　GM：《中国房地产金融》(《GOLD MASTER》)

　　Z：长富汇银基金总裁张保国

　　GM：新一轮的调控政策已经出台，各地也在落实相关细则，对于房地产私募基金而言，如何看待这一轮调控?

　　Z：由于国家进行宏观调控，收缩银根，房地产信贷依旧趋紧，信托产品设限重重，房地产市场的融资受到了严格的限制，而寻求融资的房地产项目却依然非常普遍。我国许多机构和个人的大量资金在寻找投资渠道，于是，催生了房地产基金的红火，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。

　　调控政策对于长富汇银而言，利大于弊，因为长富汇银的房地产基金重点关注的是市场化的细分的优质开发产品、未来上升空间更高、比较紧缺的新型产品，房地产调控将会为我们的发展带来机会。

　　GM：作为市场的后入者，长富汇银基金的优势在哪里?

　　Z：长富汇银是由国内知名民企集团发起成立的房地产私募基金管理公司，不依附于房地产开发企业、完全独立的市场化运营，公司已经从初创阶段步入高速发展的阶段,聚集了一批资深的拥有房地产行业开发、操作、投资经验和基金管理经验的优秀管理团队，他们来自于海内外知名房地产企业和基金公司。

　　长富汇银今年募投规模50亿元人民币，2014年预计将超过100亿元人民币。长富汇银基金投资以股权投资为主，债权投资和夹层投资为辅，重点关注市场化优质的房地产细分行业开发产品、高附加值高增长空间的新型产品，从而为LP*化地创造丰厚回报预期。

　　GM：为何会选择于此时进入房地产私募基金行业?

　　Z：一方面，长富汇银本身在房地产行业和基金管理领域耕耘多年，拥有优秀的人才储备，丰富的社会资源，积累了一些成功的运营模式;另一方面，根据房地产行业的发展，团队很早就开始了房地产金融领域的战略布局，对政策信息及市场信息进行了多年的收集整理，对组织结构进行了积极的布局，并成立了研发部对房地产基金产品进行分析调研、开发设计。同时国内房地产行业的持续调控、国家目前鼓励和支持金融创新等也为房地产私募基金的发展提供了有利的宏观环境。基于以上前提，我们正式启动了房地产私募基金。

　　GM：对于房地产私募股权基金行业的下一步发展，做何判断?

　　Z： 当前国内房地产私募基金面临的优势明显，城镇化需要大量的房地产商加入，这同样也是房地产基金的机会。目前房地产基金跟开发商所实施的交易方式是债权方式，随着行业的逐步完善发展，主渠道必将慢慢过渡到纯股权的交易结构方式上，这也将为房地产基金行业带来更多更优厚的回报。

　　GM：在还没有形成完善的行业机制前，在追求地产PE的高回报时，如何降低项目投资风险，做好风控?

　　Z：从产品设计、项目筛选、尽职调查、商务谈判、项目评审、投资决策、投资执行、项目投资期间的管控，直至投资回收，甚至风险处置，长富汇银都形成了一套严格的风险控制机制。比如，产品设计阶段，我们有专业的研发团队根据LP需求针对不同的项目设计个性化的基金产品和交易架构，在控制风险的前提下，保障LP的利益。项目筛选阶段，一方面我们拥有优秀的人才储备，他们具有敏锐的判断力，另一方面我们选择的是差异化的细分新型产品，降低项目的市场风险。

　　此外，有些项目我们会要求被投资方提供足额的资产担保，以便于及时发现风险，并委托专业机构做好违约处理准备。