澳银资本熊钢:房地产P2P项目风险比风投还高

2014-09-18 13:47· 投资界   
   
房地产可谓是今年以来“全民”最关注的热门话题之一了。而近日来,一边在楼市不断有“冷”消息传出来的同时,一边房地产的“热”却烧到了P2P行业中——许多P2P平台都开始做房地产融资的项目,其中不乏亿元大标。

  房地产可谓是今年以来“全民”最关注的热门话题之一了。而近日来,一边在楼市不断有“冷”消息传出来的同时,一边房地产的“热”却烧到了P2P行业中——许多P2P平台都开始做房地产融资的项目,其中不乏亿元大标。

  这让我感觉非常危险。

  因为在我看来,除了一线城市以外,中国目前房地产市场下行、呆滞的局面很明显。而且,事实上,虽然现在一线城市的房价并没有出现明显的下降,但是交易量也上不去。这说明一个什么问题?没有成交量就说明目前房子的价格不被市场所认可,所以这其实也是价格下行的前奏。所以,除了小部分外,中国现在的商品房其实都正处于有价无市的“尴尬”境地。

  也正是因为目前的房地产市场确实“不景气”了,所以才会有那么多的中小房地产商会开始转向P2P平台上去寻求融资。

  为什么我可以断言到P2P上融资的基本上都是中小房地产商,这是因为大房地产商目前还不需要融资,因为即使目前的房地产市场再不景气,他们维持目前正常运营的实力还是有的。

  而且P2P是什么?peer to peer lending,官方的释义是网络借贷平台,是P2P借贷与网络借贷相结合的金融服务网站,即由具有资质的网站(第三方公司)作为中介平台 ,借款人在平台发放借款标,投资者进行竞标向借款人放贷的行为。这种网络借贷平台不仅可以面向任何“草根人士”进行借款,而且由于目前在国内还缺乏监管,所以一方面导致平台自身的风险原本就很高,如不断传出来的平台“跑路”风险;另一方面,由于P2P普遍给予投资人超高的利率所以导致贷款的成本更高——我的意思就是,即使大地产商现金流出现了问题,他也可以去和银行借钱,何必要去P2P平台上,承担如此高的贷款利率。

  所以,那些到P2P平台上借款的都基本上是一些实力不强的中小地商,他们没有能力拿到很好的地皮来开发,也没有足够能力去建一个好的楼盘。而且,他们一般开发的楼盘都在二三线甚至是三四线城市里——而稍有常识的人都知道,这些城市目前房地产的风险已经很大,再乐观的投资者也不能说非常看好某个房地产项目。在这种情况下,这样的房地产项目的风险就非常高,项目资金链断裂的可能性也非常大。

  所以,在我看来,这些房地产P2P的项目风险已经和风投一样高了——一旦投资失败,便可能血本无归,这并不是普通的借贷,普通的借贷起码还可以保障借款成本可以追回。

  可能有人说,那最起码,他们还有在建的房地产项目或者是其他资产作为融资的抵押,起码还能够保证资金的安全吧?但就算退一步讲,假设这个房地产商开发的项目非常好,而且还有地可以做抵押,那么银行为什么不肯借款给你?这就说明你这个项目的风险很大,银行才惜贷。P2P只是一个噱头,它没有太多的技术含量,抵押审核和风险控制也不会做得非常严格,所以才会有这么多项目进来。所以,我觉得这种抵押就是等于“拿棺材做抵押”。即使那个地原本就已经没有价值,但我想拉你上船,我就必须先给你一个保险,结果这个保险只是一副棺盖。

  在现在房地产周期下行、购买力下降的过程中,房地产的风险其实可能超出很多人的想象。

  而且,我需要提醒那些投资人的是,虽然,我认为,这些房地产P2P的项目风险已经和风投一样高了,但其实更准确地说,这些房地产P2P的风险其实比风投更大。

  因为,这关于收益率的问题,目前正规的P2P网贷平台利率最高的也仅有20%左右吧,但是风投的回报率最低也至少有个6、7倍。那这里面就有一个收益覆盖率的问题。

  比如你拿同样的钱分别投了十个不同的P2P项目或者十个PE项目,假设在这十个P2P项目和PE项目都出现了问题的时候,只要十个PE项目里有一个项目成功,那么它的回报便可以覆盖十个失败的项目。但是在十个P2P项目里,只要有一个失败,那么十个项目成功都覆盖不了其失败的损失。

  如果你还不明白的话,我就来给你算一算。假设你有5个亿,分别投5个P2P项目和风险投资项目,假设每个P2P收益最高20%,如果损失一个项目,就直接损失掉1亿元,即使另外投资那4个都赚钱了,也才8千万。但PE项目只要有一个项目成功了,那就是7、8亿元,即使其他的项目都失败了,回报也都能覆盖。

  所以,这样高风险的房地产P2P项目真的不要碰。

本文为投资界原创,原文:https://pe.pedaily.cn/201409/20140918371260.shtml

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