长富汇银5月资讯：地方偿债压力增大 土地财政持续深化改革

　　近日，银行机构收到监管部门关于偿债压力方面的告诫;地方政府融资平台债务风险目前而言总体可控，但是不能忽视其中存在的风险隐患，而其中重要的一个风险点就是部分地方因房价涨幅回落，政府偿债压力陡然加剧。

　　今年年初，多地城市商品房销售出现降温态势，部分城市楼市销售量出现减缓的情况，但土地价格依旧坚挺，出现了多个“地王”，开发商拿地热情有增无减。今年1月20日，北京新地王出现，总价创历史新高，溢价率近50%;而上海在自贸区概念的推动下，新地王出现了490%的溢价率;合肥更是拍出了2370万/亩的地王价格。整个1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京一地，土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。

　　土地价格的居高不下，也使得未来市场调控效果堪忧。，地王们如果不想亏损、承担入市风险的话，新地王项目未来房价至少还要上涨50%。但这个数字，恐怕不管是政府还是广大百姓，都已无力接受。

　　长富汇银总裁张保国表示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，而近几年则已经上升到60%以上，这个占比足以说明地价飙升之快。而开发商不惜高价拿地炒高了地价，其中一部分的原因是一二线城市具有比较好的市场成长空间，有实力的房企还是不会错过这个机会的。而另一部分原因还在于土地财政。土地出让金在地方财政收入中占比很高，随着地方债务偿还期限的逼近，政府还债压力较以往加大，而卖地就成了缓解债务压力的一个重要手段，土地财政自然就成为高房价的一个重要推手。

　　据悉，自2011年以来，省市县三级政府负有偿还责任的债务余额年均增长20%，其中县级年均增长26.6%。地方政府负有偿还责任的债务增长之快可见一斑。

　　在地方债务风险这块，需要引起足够的重视;可以建立预警体系，将地方政府融资平台作为特定客户进行专门的信用评级和风险分类，科学设定平台债务风险的“警戒线”;抓紧研究地方政府负债率、债务率、偿债率等指标的计算方法，科学设置预警。

　　房地产问题是中国经济结构长期失衡的结果，常年积累的矛盾在短期内是不可能依靠一两项政策就解决的。近期几次重要会议上提出的让市场来解决，是一个很好的方法，但同样也需要较长的时间。房产税被反复提到台面上讨论，放入议事日程在不久之后应该也是见怪不怪的现象。但是，这都改变不了“短期内卖地还是地方财政的重要收入”的问题。

　　所以，不断深化改革，改变地方政府对土地出让金的依赖，完善地方税体系，将过去直接依赖土地出让收入的模式转变为由市场化土地流转的监督管理和配套支持才是接下去要做的事情。