普凯投资三线城市淘金 外资基金“屯兵”300亿元

　　与黑石、凯雷、红杉资本等纷纷在中国设立人民币基金的外资股权投资大鳄们相比，普凯投资不是那么有名，也没有那么高调。不过，2005年以来，这家公司已悄然在中国的天津、武汉、成都、西安等五六个城市投下多个房地产项目。

　　总部位于美国的普凯投资基金于2003年成立，该公司介绍自己主要的投资方向为　“处于成长期和扩张期、未公开上市的制造业和服务业企业”。虽然并未提到“房地产”这三个字，不过，从该公司实际操作的项目来看，房地产领域的实际投资规模已经达到50％。普凯主管合伙人姚继平表示，不排除有一天房地产基金规模超过公司的核心业务成长型基金。

　　去年底，普凯投资在天津开发区成立了规模为6亿元的人民币房地产投资基金，主要投资于二、三线城市以住宅为主体的房地产开发项目。

　　该笔资金最终投资了两个成都的房地产项目，分别是今年1月与四川蓝光集团合作开发的蓝光公馆1881项目以及今年5月与合能集团合作开发的合能.西贵金沙项目。在四川蓝光项目中，普凯出资额度约5000万美元（3亿多元人民币），占股60％。此外，今年5月普凯的美元基金也在成都与合能集团合作投资了40万平方米的合能.四季康城项目。

　　在这些项目上，普凯尝到了不少甜头。以两个已退出的项目为例，2007年5月，普凯房地产基金投资了2600万美元（约2亿元人民币），与天津永泰红集团共同开发中档住宅项目“领世郡”，并于去年6月退出，投资回报率达25％；2007年9月，普凯投资约1.8亿元人民币，与香港鹏程集团合作开发位于湖北省武汉市江汉区金融街城市综合体项目，投资回报率达到了30％。

　　其后，普凯避开了2007年的市场高点，直到2008年底的市场低点中找到了西安和芜湖的合作项目。

　　“在2007年，房地产市场热火朝天，我们找项目的时候，一些规模比我们大的投行、基金也在哄抢项目，开发商则跟我们讨价还价，所以当时一直没有出手，到了2008年，形势发生了根本性的扭转，我们才投下了两个项目，当时，其他的外资投行都不敢出手，就我所知，当时外资基金投资国内房地产业的似乎只有我们一单。”该公司一位负责房地产基金业务的人士表示。

　　与凯雷等外资基金喜欢直接购买一线城市繁华地段商业现楼的偏好有着很大的区别，普凯所选择的都是二、三线城市，并且以投资正在开发阶段的住宅类项目为主。这样，一方面每个项目占用的资金量相对较小，与动辄十多亿、数十亿美元的外资基金相比，普凯每只基金的规模仅在2亿—4亿元人民币；另一方面，所选择的房地产项目以满足刚性需求为主，以避免投资一线城市商业地产所面临的较高市场风险。事实上，摩根士丹利、美林等一些原来活跃于中国市场并以投资一线城市商业地产为主的房地产基金，近几年参与投资的国内地产项目很少，而投资住宅为主的凯雷和普凯等基金近几年则风生水起。

　　“普凯很少选择拿地成本高的项目，因为要考虑到市场低迷时期的销售状况。”普凯房地产基金合伙人甘美兰说。

　　姚继平表示，房地产基金项目比成长型基金更规格，关键是要投对项目和企业。他们更愿意选择二、三线城市*的开发企业，而不是全国性的大牌开发商。因为有投资回报率25％以上的要求，普凯通常会派财务总监、工程总监到房地产项目进行实地监管。

　　为了保证投资人的资金安全，普凯所选择的项目一般要求股权对半或控股，而且普凯享有获利优先权，并约定回购事项。如2008年普凯和中华房屋合资开发的79亩西安灞桥普华.浅水湾项目中，普凯投资近3000万美元于拥有项目公司普华地产62.5％股份的香港成峰投资有限公司，占成峰40％股份，能够获得该项目25％的净利和其他权益。中华房屋预计到2014年项目可实现总收入为7亿美元。双方在合作协议规定，如果项目每年内部收益率达不到25％，那么合作方中华房屋就要以投资额的1.25倍回购股权。今年5月，成峰投资公司以5.8亿元人民币赎回普凯股权，分3年偿还，其中首期人民币2亿元（约合2900万美元）于今年底支付，二期2亿元在2011年底支付，三期1.8亿元　（约合2,600万美元）将在2012年底支付。

　　近两年来，由于天津、上海、北京等城市纷纷开始了设立人民币基金的尝试，外资股权投资机构设立人民币基金已成为潮流。据创投机构清科集团的统计数据，从2007年到今年7月底，外资机构在大陆地区共设立33只人民币基金，完成募集规模达302.96亿元人民币。

　　“设立人民币基金后，对投资领域没有限制，绕开了外资基金投资房地产在结汇、审批上的难题，有利于今后在国内开展业务。”甘美兰表示。

　　戴德梁行北京估价部董事胡峰更表示，未来将会有超过80％的外资基金会在中国设立人民币基金，而其中绝大部分资金将会进入房地产市场。

　　对这些投资于房地产业的人民币基金而言，很难说清目前是一个好的时代还是坏的时代。“好的时代”在于，开发商正面临巨大的融资困境，寻找包括外资基金在内的融资渠道，成为很多房地产企业的当务之急。

　　“坏的时代”则在于，国内的融资环境导致一些规模庞大的基金的资金募集出现一定程度的困难。“在募资过程里，投资人问得最多的就是项目股权投资的退出期限，以及资本能否安全赎回等问题。”上述普凯的房地产基金负责人表示。

　　这一观点得到了英国某私募基金投资人的赞同。这位人士表示：“我们在欧洲进行投资，项目方能提供标准格式的财务、法律或者环境方面的尽职调查报告，但在中国，做尽职调查和分析调查报告都非常困难。”

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