PE绑架美国地产业：房租证券化 PE公司大量买房推高房价

　　华尔街的PE投资公司创造了一种全新的业务：购买止赎的空置房，将这些房屋出租，收取租金。随着它们的购买活动推高了房价后，这种商业模式显然难以持续。于是PE投资公司又创造出了一种“新玩法”——将房租证券化，推向市场，而为了保持这种证券的价值，PE投资公司将想方设法绑架房地产市场。

　　美国证券交易委员会(SEC)总检察长Andrew Bowden在今年5月的一次演讲中表示，PE投资公司是华尔街最精明的投资公司，它们知道如何榨干客户的最后一分钱，比如养老基金，也知道如何通过隐性费用、费用转移、“僵尸顾问”等从富人那儿捞钱。

　　现在这些PE投资公司又发明了一种新业务：从银行那儿购买止赎的空置房，再将这些房屋出租赚钱。依靠低利率贷款，黑石集团在两年内花86亿美元从14个城市购买了45000套这样的房子，去年夏天上市的房地产投资信托公司American Homes 4 Rent则买了25000套。这类公司如雨后春笋般涌现，共花了500亿美元购买了38.6万套止赎的空置房。

　　PE公司大量买房推高房价

　　房价被炒起来了，同比增长率猛增至20%，房地产泡沫2.0就这么诞生了。这就是美联储所谓的“拯救”房地产市场……尽管很多经济学家声称，对于一个每年约有500万套房屋交易的市场来说，两年内购买38.6万套空置房根本不会对房价产生什么影响，但现实并非如此。

　　华尔街的PE投资公司有一个目标，也有一个受到银行支持和帮助的体系，而实际上为此付出代价的是现在的购房者。华尔街PE投资公司的目标是逐步推高房价，以便让它们购买的房屋快速升值。据美国某个关注住宅房地产市场的政府资助机构的消息人士透露，这些PE投资公司通过不断扩大购买的方式推高房价，在某些房地产市场，比如拉斯维加斯，它们成功地令房价上涨了100%。这位消息人士将其称为乘数效应，他解释道：“一个房地产市场中一笔买卖的乘数约为60，换句话说，一笔买卖就能影响60套房屋的价格，因此38.6万套房屋就能影响大约2300万套房屋的价格。这种乘数效应发生在全美约8-12个房地产市场里，尤其是西海岸。

　　2013年秋天，两家PE投资公司宣布将要出售它们购买的止赎空置房，现在又有3家公司宣布要这么做。理由很简单：“现在房屋的价格已远远超过它们的目标。既然房地产是一种商品，那也就适用于价格弹性规则，小规模的出售也可能对其余房屋的价格产生极端影响。”

　　房租证券化 绑架房地产市场

　　PE投资公司购买止赎房屋用来出租的策略会引发什么问题?它迅速推高了房价，令购买止赎房屋、装修、出租的商业模式利润缩水，于是市场的动向开始发生转变，PE投资公司开始从大量购房、寻找租客，转向销售、卖证券、行业兼并。

　　Waypoint房地产集团正悄悄将其在加州拥有的2000套房屋转手给另一家投资公司，Och-Ziff资本管理集团和Oaktree资本管理公司已经开始出售它们的房屋。其他PE投资公司，包括黑石集团和American Homes 4 Rent已经不再购入房屋，因为房价在上涨。

　　黑石集团和American Homes 4 Rent并未试图出售手上的上万套房屋，而是在推动房租证券化，售卖一种合成结构性证券，这些证券并不是由房屋抵押贷款支撑的，而是由更糟糕的房屋租金，将房屋终能出租出去的希望当作基础，可见多不靠谱。黑石集团和American Homes 4 Rent已经卖出了30亿美元这样的房租证券，华尔街对此异常兴奋，因为看到了很多钱：这种房租证券的市场估计将达到1.5万亿美元。

　　靠房租来支撑证券的PE投资公司想让它们的商业模式运转起来，就得去装修成千上万套房屋，一次性把它们租出去，保持它们能一直租出去，催促房客缴纳房租……

　　由于在过热的房地产市场中购买更多住宅已不再划算，American Homes 4 Rent开始了下一步——收购它的竞争者。该公司不久前宣布将收购房地产投资信托公司Beazer Pre-Owned Rental Homes、KKR投资公司。现在几乎人人都在往这种受到美联储默许的游戏里跳，包括Beazer这样的住宅开发商。American Homes 4 Rent的CEO David Singelyn曾表示：“我们将成为房地产投资信托行业兼并活动的主要参与者之一。”

　　它们的目标是随心所欲地操纵市场。通过兼并，几个*的参与者将尝试提高房租证券的估值，或者至少保持它们不走向崩溃。此外，它们还将控制那些迫切想要抛售住宅、获取利润的小公司，因为一旦有公司开始抛售住宅，就相当于打开了防洪闸门，房地产市场上所有的护堤都会再次崩溃，PE投资公司的房租证券都将变成一纸空文，它们绝不能让这种事情发生。

　　房地产泡沫2.0的形成还伴随着其他泡沫，资产价格达到了惊人水平，明显跟基本面不符，但这些泡沫中最危险的还是房地产泡沫，因为当房地产泡沫破裂时，它们会摧毁整个经济。

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