新湖中宝募55亿投旧改 房企再融资开闸继续发酵

　　近期一直被关注的房企再融资再起波澜。

　　8月1日晚，新湖中宝发布再融资预案，拟以不低于3.07元/股的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目——上海新湖·青蓝国际以及上海新湖明珠城三期三标段、四标段。

　　而另一家房企也于当晚抛出了融资预案，海印股份8月1日发布公告指，拟非公开发行股票1亿股，发行价不低于8.34元/股，共计融资8.34亿元，其中5.84亿元用于开发建设广州国际商品展贸城旗下的，国际汽车展览交易中心项目，余下的2.5亿元将用于补充海印股份的流动资金。

　　作为三年来*直接用于房地产开发项目的再融资预案，新湖中宝再融资预案“窗口”意味似乎更加浓重。不过一位靠近监管层的权威人士表示，房企再融资不会全面开闸，只是以个案形式定向支持保障性安居工程等。但也有人士预期，随着新湖中宝定增方案的披露，其他已经停牌并正在酝酿重大重组或再融资的房企，也将陆续公布预案。

　　7月以来的房企停牌潮引发了房企再融资开闸的预期，一位业内分析师曾经指，“房企具体政策与方案暂时并不明朗，但是从迹象来看，放开的大方向应该是确定的。”而大通证券金红平认为，“地产放开融资应该是慢慢调整的一步棋。”

　　新湖中宝定增用于旧区改造 仍需通过证监会审核

　　根据新湖中宝的预案，其拟以不低于3.07元/股的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目——上海新湖·青蓝国际以及上海新湖明珠城三期三标段、四标段。两者投入募集额分别为30亿和25亿。两个项目总投资额超过125.8亿元。也就是说，募资额占项目总投资的43%。而资料显示，虽然两个项目为棚户区改造项目，但销售净利率一点不逊色于普通商品房销售项目。一旦项目进入决算期，对新湖中宝业绩将产生较大影响。

　　有分析指，尽管新湖中宝增发预案仍将需要通过证监会审核，并在理论上仍有不被批准的可能性，但从新湖中宝能够顺利公布方案可以看出，方案最终获批的可能性非常大。

　　有人士介绍，新湖中宝之所以能够如此快速地披露再融资预案，且是停牌房企中，少数的直接用于房地产项目开发的定增预案，与其大力支持地方保障性安居工程有关。

　　此前，平安证券曾发表研报指，再融资若可以部分放开，一种可能的方向是作为棚户区改造和新型城镇化的政策融资配套出现。而此前也有媒体报道，称本轮房企再融资松动，有无保障房开发项目是一个重要的审核依据。

　　7月房企曾经密集停牌 证监会维持口径不变

　　引爆房企再融资预期开闸预期的是7月以来上市房企出现密集停牌的“巧合”。

　　下半年*只停牌的个股是金丰投资。金丰投资7月2日公告停牌，称控股股东上海地产将研究有关涉及公司的重大事项。此后，市场将其解读为上海绿地将借壳金丰投资实现A股上市，而上市绿地集团董事长张玉良对媒体表态称有此可能性。

　　而继金丰投资之后，上市房企便密集出现因“大股东筹划重大事项”为理由的停牌，截至7月17日，A股市场上已有新湖中宝、中弘股份、宋都股份、莱茵置业等10只地产股宣布停牌。地产股的密集停牌无疑为市场上关于房地产再融资放开的猜想再添了一把火。

　　而追溯来看，实际上房地产再融资放开的传言可以追溯到上半年。此前，拥有房地产业务的中茵股份、云南旅游、三特索道、宏润建设、道博股份、成城股份、万家发展等多只个股分别于今年上半年宣布定增预案，上述部分公司均曾于2010年前后推出过定增方案，但都因房产调控而最终作罢。

　　一位资深投行人士当时因此推断指监管层已经开始考虑对涉房企业逐步放宽再融资事项，但需要符合“募资不能用于房地产”以及“经中国上市公司协会根据多项指标认定不属于房地产企业”两个条件。

　　此外，除了资产重组、定增等迹象，部分房企比如铁岭新城和长春经开也于7月份公告了债券发行预案。

　　不过证监会对于此传言的表述一直是保持6月28日的口径，即在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。

　　中小房企资金状况仍有隐忧

　　对于中小房企而言，实际上对于房企再融资开闸的期望更加强烈。

　　虽然今年楼市快速回暖，销售回款极大缓解了房企的资金压力;而二级市场房地产再融资放开的预期，也令房企未来资金面有望继续好转。不过，从上市房企来看，一些公司仍然存在较大的偿债压力，这就增加了未来股权融资的需求。

　　目前，披露中报的8家房企上半年经营性现金流量净值共计12.86亿元，同比增长21.83%，但是潜在的偿债压力仍不可小觑。

　　以南京高科为例，公司6月末货币资金仅为8.24亿元，而公司的短期 借款达到41.47亿元，一年内到期的非流动负债则达到4.8亿元。这两项短期负债之和已经是货币资金的5.61倍之多。同样，嘉凯城6月末的货币资金为 23.25亿元，而公司短期借款和一年内到期的非流动负债之和则达到68.99亿元。此外，陆家嘴、卧龙地产等公司上述两项短期负债之和与货币资金的比例也超过了1.5倍。

　　如果从一季报披露的数据看，有超过四成的房企短期借款与一年内到期的非流动负债之和在货币资金的1.5倍以上。相比之下，“万保招金”四大房企去年中报到今年一季报期间的这一比例基本维持在50%-80%之间。显然，与龙头房企相比，中小房企的资金状况仍有“隐忧”。

　　而标普的报告也指出，如果中央政府采取进一步措施限制“影子银行”业务活动(如信托融资)，许多弱势房地产企业可能发现今年融资难度增大或者融资成本上升。影子银行融资已经成为无法从银行获得贷款的房地产开发企业的一个主要融资渠道。

【本文由投资界合作伙伴腾讯财经授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。