私募通观察：“中国式”私募房地产投资基金

  　文章摘要:

　　近些年私募房地产投资基金在国内发展迅速，其投资方式呈现多样化发展。正好上周有朋友提问，想了解私募房地产投资基金的相关内容，今天小二就跟大家一起温习下2012年私募房地产投资基金的投资情况，希望能够对关注人群有所帮助。

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　　近些年私募房地产投资基金在国内发展迅速，其投资方式呈现多样化发展。正好上周有朋友提问，想了解私募房地产投资基金的相关内容，今天小二就跟大家一起温习下2012年私募房地产投资基金的投资情况，希望能够对关注人群有所帮助。

　　清科集团旗下私募通统计显示，2012年中国私募房地产投资基金数据：共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，但募集金额相比去年仅有微幅提升；2012年共发生房地产行业并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量金额均较2011年有所回落；投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29.0%，投资金额同比回落11.6%；本年度房地产行业退出12笔，全部采用非IPO方式。

　　【房地产基金数量创新高，募资难背景下募资金额仍有涨幅】

　　2007年-2012年私募房地产投资基金募资总额年度环比比较

　　【私募通看点】 2012年共计94支私募房地产投资基金完成募集，相较于去年的67支增幅明显，相比之下新募房地产基金的金额的增幅则不那么显著，90支披露金额的房地产基共计募资59.55亿美元，同比仅增长1.6%。新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势，在经历政策打压、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。而本年度房地产基金的募资金额则脱离不了宏观PE市场募资难的大背景，相比整体PE今年募资缩水的事实，房地产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单支基金规模小于去年同期亦与整体PE市场相符。

　　2012年新募私募房地产投资基金币种统计

　　【私募通看点】从募集币种看，2012年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完成人民币房地产基金89支，外币5支。但在募资能力上，外币房地产基金占据上风，平均单支外币房地产基金约是人民币基金的8.92倍。值得一提的是，今年整体PE市场共完成15支外币基金募集，其中有三分之一为房地产基金，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，可能从另一层面说明外资机构对中国房地产市场的看好。

　　【房地产并购出现数量金额双回落】

　　2009年-2012年房地产行业并购分布

　　【私募通看点】2012年并购市场共发生房地产并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。由于2011年房地产并购市场的爆发已对该领域的存量市场有所消耗，在土地供应有所控制的前提下，2012今年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。而大型房企下属房地产基金今年动作频繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的潜在交易。

　　2012年房地产行业并购地域分布统计（按并购案例数）

　　2012年房地产行业并购地域分布统计（按并购案金额）

　　【私募通看点】在房地产被并购企业所在地中，天津以14起并购案例位列榜首，广东（除深圳）以10起紧随其后，上海、北京、深圳等传统热门地域排至3-5位。湖南也以5起案例与深圳并列第5位。而在并购金额上，排前五位的分别是北京、湖北、上海、山东、天津。并购金额上，北京地区以4.82亿美元夺魁。

　　【房地产投资数量持续四年上升，投资方式酝酿转变】

　　2006-2012年中国私募房地产投资基金投资总量年度环比比较

　　【私募通看点】2012本年度房地产行业共发生投资80起，其中披露金额的77起涉及投资金额32.09亿美元，投资数量相较2011年有所上升，但总体金额却同比下降11.6%。投资于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产基金的*目标；投资方式上，在现阶段采用股权与债权结合方式投资依然处于主流地位，此外采用全股权投资方式的房地产基金比例有所增加，采用可转债与过桥贷款方式进行投资的房地产基金也有一定比例。

　　2012年中国私募房地产投资基金投资方式比例分布

　　【私募通看点】中国私募房地产投资基金仍处于发展初期，但当前国内外环境为我国私募房地产投资基金的快速成长提供了条件。2012年国内房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的*，股权的投资方式也在逐渐突显。

　　【2012年中国私募股权房地产投资机构10强】

　　(出自2012中国创业投资及私募股权投资年度排名,数据来源:私募通)

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