陈湛匀：开拓PE融资渠道 破解房企融资难题

　　在《湛匀妙语》节目中，上海投资学会副会长、著名经济学家陈湛匀教授就目前房企融资难提出自己的观点。他认为在目前银行贷款融资难的情况下，地产商可以积极利用股权投资基金进行项目开发。

　　一般来说，融资市场主要是私人市场和公开市场。其主要手段，就是股权和债权。在私人市场：股权有股本金、信托私募股权基金等;债权有银行借贷、民间借贷、天使投资人等。在公开市场：股权有上市股票增发和IPO等，债权主要是上市公司债和企业债等。上世纪80年代至90年代，美国的CMBB和REITS得到快速发展，但是要注意的是其重要的前提是建立在严格法律体系、信托和诚信基础之上。

　　目前宏观经济调控和紧缩的货币政策，房地产商面临银行贷款难融资难的问题，由于融资的主渠道银行紧缩，加速了融资多元化，至于REITS和CMBS国内法律体系监管还不成型;IPO又受阻，这是由于A股的弱势，近期房地产企业在A股IPO可能性较小，受全球经济恶化的影响，过去房地产企业海外上市、借壳上市如鱼得水的可能性也不大了。因此，房地产企业直接上市融资困难重重;在地方融资阶段无非是开发性融资和运营期融资，而融资形式无非是股权融资、债券融资和夹层融资。

　　一般认为，商业地产成熟经营阶段风险较小，而开发阶段和养育阶段是属于风险较大的阶段，钱从哪里来?这确实需要面临研究和突破。因此发展商业地产需要掌握市场的融资手段，比如可以运用股权融资进行商业地产的开发，象私募股权基金，一般年限6~8年，收益预期20%;而股权型信托一般年限1~3年，年成本20%。

　　目前，国际投资者尤其是私募基金非常的活跃，对于中国的房地产市场产生了强烈的兴趣，特别是对商业地产比如购物中心、写字楼、综合地产等。中国需要商业地产商积极对接专业的运营机构，中国也需要类似象社保基金、慈善基金、保险基金等介入。相比较来说，私募股权投资基金是未来可操作运营发展的方向。

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