长富汇银张保国：今后两年是房地产私募基金风险的集中爆发期

　　投资界5月28日消息，在今天举办的2014中国股权投资论坛深圳会议上，长富汇银基金管理（北京）有限公司总裁张保国表示，今年、明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。

　　张保国指出，从总体来说，相比过去黄金十年，房地产行业进入白银十年。房企最明显的特点是分化加剧，包括整个房地产未来的发展形势，从一定时间来看，风险也在加剧。从今年公布的70多个大中城市的销售数据来看。我记得同比下降的有将近10个，环比下降的达到40多个城市，短期的压力还是非常大。当然，面对这个形势，我们从整个房地产行业发展来看，跟整个资金面有非常大的关系，从中央政府的投资政策，包括今年各家金融机构对地产的收缩，短期对房地产开发企业造成非常大的资金压力。从这一点来看，可能一定时间房地产企业自身的风险，用一个句话来说是有一大批的经受不了这个风险的会被淘汰出局。

　　他讲到：“目前整个政策来讲，短期内不会进一步的放松，包括今年4月份，央行对限于农村商业银行存款融资金率在下降，当时大家讨论会不会有松动的迹象。我自己的判断，我觉得短期内资金面不会有一定的松动，房地产必然会进入一个高基数、低增长的时代。”

　　而对于目前房地产市场所谓的崩盘和大家比较担忧的说法，张保国的观点是，首先是李克强总理强调的三个一亿人，包括城镇化未来的需求层面。20岁-34岁这个年龄段，目前人口的总量是3.3亿人。这群人面临着即将买房成家，这样一个年龄段的需求是客观存在的，市场是由供需关系决定的。整体房地产市场未来的发展来看还是长期看好，但是短期内压力还是非常大。对于房地产基金管理人来说也提出更高的要求。

　　关于房地产私募基金的看法张保国观点鲜明，他说：“今年、明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。2010年全民PE的，大家觉得PE市场很好赚钱，都来做了。包括2010年以后，包括2012年、2013年以后，房地产基金这个行业也出现这个特点，人傻钱多速来，一大批人都来了，有没有团队、有没有管理能力都不管，就看有没有钱就来做房地产基金。毕竟目前所有的投资品中，房地产就是刘总刚才讲的，有充足的抵押的特点。这种情况下很多不具备管理能力的团队，并且我认为这个数量还不少。可能今年、明年房地产私募基金的期限都不长，不像刚才几位PE基金募集一样，相对来说时间周期长一点，目前房地产主流的期限可能是两年期，最长三年期，再长可能就没有人投了。在这样的情况下，风险是显而易见的。我们刚才也谈到很多流动性的问题，当然对于私募基金管理，游戏是房地产私募基金的管理，最核心的就是流动性的问题。房地产市场我们看好，就像房地产开发商一样，2010年8万多家，2013年底的时候只有5万家，我相信未来开发商的数量还会减少，就像全国百强份额会继续提升。像美国市场一样，前十大开发占房地产开发市场的30%以上，中国也会往这个方向走。作为房地产私募基金管理人，必然也会往这个方向调整。换句话说，不是说谁都能做这个业务，你有没有专业的能力，有没有募资能力，有没有完善的管理团队。面对流动性，尤其是市场都好的时候很简单，房子很容易卖掉，不会出现流动性的风险。在今天这样的市场，我觉得这个风险是所有房地产私募基金管理人面对的风险。投资者听你讲理由，讲完之后再给你一年时间，不会这样的。作为私募管理人，我们需要做的是我们选择什么样的交易对象和什么样的项目。”

　　此外，张保国还提出，作为私募基金管理人应该要准确判断投资周期。比如说今年进入一个微调整期，微调整期也算是是周期性调整中的一环，它是一个下跌，最后流动性风险就出现了，你怎么规避呢?就是对周期有明确的判断。再一个是对现金流的管理比较具体，还是要回到流动性的问题。如果流动性能解决，私募基金管理人不会面临问题，收入只是多与少的区别，尤其是大多数做成固定收益类项目。在这方面，我们更多是回归到对流动性的关注上。对今年策略的调整，刚才交流的时候也在说，被逼无奈，我们要重新找更强的交易对手，我是房地产基金管理们，我做私募，不能说最后我做成开发项目，这种事情不能做。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201405/20140528366311.shtml