德信资本陈义枫：房地产弱周期不会超过两年 明年下半年转好

　　2014年5月28日，由清科集团主办，2014中国股权投资论坛在深圳隆重开幕。会上知名房地产基金管理公司德信资本董事长兼总经理陈义枫发言时表示，近一两年虽然是房地产市场的弱周期，但是依然意味着良好的撒网投资机会，他的发言实录如下：

    两年弱周期后转晴好

    德信资本有15年历史了，现在团队有接近300人，投资区域覆盖超过十个省市，主要投资房地产。同时，我们有一个初具规模的财富管理机构，也能够自己募集绝大部分的地产基金。

　　首先，从一个跨度十年的周期来看，现在进入了一个比较平稳、比较均衡的阶段。也就是说，未来十年地产行业可能不会大起大落，长周期来讲是平稳的。一两年的短周期大家都认识到现在是一个弱的周期。由于长周期比较平稳，短周期的弱，我们认为下降幅度非常有限，所以我们不悲观。

　　去年四季度10月份，也是在房地产论坛上，我认为进入弱周期。过了年，弱周期就开始了。我认为弱周期的长度不会超过两年，也就是明年下半年应该是由弱转强的微妙的时刻。对不对大家可以看一看，不保证对。但是我们是用这样的一个认识来指导我们的投资实践。

　　因为长周期比较平稳，趋势性机会小了，现在是结构化投资时代。我把区域化也理解为结构化，我们永远有机会。不同的业态、不同的区域认真去找，所以我认为现在反而是以基金为代表的专业基金投资者的时代来临了，所以我仍然认为现在是地产基金的黄金时代。我不认为像很多人认为的那样会崩塌，可能还不至于。 

    弱周期找机会 强周期收回报

　　房地产行业目前首要问题涉及到资金兑付。应该说咱们这个行业2010年开始成一个行业，2011年实际上是地产行业的冬天。到2012年、2013年是地产行业兑付的小高潮，但是兑付并不多，因为存量还有限。我认为在弱周期里面，楼价的下跌幅度很有限，但是速度的放慢会很明显。也就是说开发商面临着很大的压力，地产基金固定期限、固定收益率的流动性压力也就跟着大。所以说今年是地产基金成立有史以来第一个行业性的在兑付方面的挑战之年，也一定是分化之年。迎接挑战的会进一步增强品牌、做强做大，迎接不了挑战的该去哪儿去哪儿。

　　不过，地产行业的遭遇挑战与分化正常的，一个行业开始分化了，但不是大分化，是小分化。它会派生出这样的情况，会跟发展阶段、发展周期相重叠，到了最后流动性压力又比较大。

　　我们公司大部分是固定收益类资金，现在我们在增加浮动收益，以夹层的方式做并购的在增加。我们一直贯彻注重流动性的投资策略，围绕流动性来选项目、设计投资方案。因为地产基金的安全边际比较容易满足，你说拿十个抵押物抵押五个亿，比较容易做到，到点兑付，流动性比较大。我们在大行业里面一直牢牢把握这个要点，我们选择的是快速周转的业态，是市场规模比较大的区域市场，围绕流动性选择我们的投资标的，一直抓住这个重点。

　　我刚才讲，长周期是平稳的，短周期比较弱。我们有一句话叫"行业有空间，市场有风险"，我们再加两句话，谨慎看待市场，积极准备投资。为什么要积极准备投资？假设这个周期是两年，我们认为弱周期的长度不超过两年。正好，这时候投资就到强周期里面收获。所以，弱的时候很害怕，强的时候很疯狂，这样的人不适合做资产管理行业。

　　应该心中有数，弱的时候找机会，强的时候兑现你的回报。所以我现在是积极准备投资的大好时光，我认为周期是投资策略正确的机构的机会。出去说年年高歌猛进，那大家就比谁胆子大就行了，有周期就比谁更加理性、更加冷静、更加有投资管理能力。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201405/20140528366308.shtml