从一则案例看私募房地产基金如何玩转房地产投资

　　2013年，在政府楼市调控政策主导方向趋于稳定及IPO停摆等大背景下，中国私募房地产基金得到了迅猛发展，并日益成为一支不可忽视的新生力量。根据有关统计数据显示，截至2013年10月底，全国房地产基金管理机构约510家，管理规模超6000亿元。

　　日前，清科研究中心发布的《2013年度中国私募房地产基金研究报告》显示，2013年是私募房地产基金有史以来最为火爆的一年，募集支数、投资起数、退出笔数、总资金规模均创出了历史新高。报告相关数据显示，2013年新募房地产基金数量较去年同期增长40.0%，总量达到132支；从披露的募资金额看，2013年的募资金额较去年同期增长79.1%， 募资总额达到106.67亿美元。

　　私募房地产基金全称为私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

　　就现状而言，当前中国私募房地产基金的募集对象主要还是个人金融资产和投资性房产等可投资资产在600万元以上的社会高净值人群，尤其是对于融资渠道相对单一的本土机构。

　　私募房地产基金之所以被看好一方面是其有比较固定的高回报；另外一方面又有赎回存续周期短、退出途径便利等优势。

　　以上海誉银股权投资基金管理有限公司(以下简称为“誉银基金”)发起并管理的“杭州天乐云都生态园项目”为例，投资该项目，单笔认购在50-100万范围内， 年收益率为10%；单笔认购在100-300万范围内，年收益率为11.2%；单笔认购300万以上，年收益率为12.3%。赎回期限为12个月，其中每六个月分配一次受益，存续期满兑付本金和剩余受益。计划募集资金规模为4.5亿元，并选择了分期募集，目前第一、第二期已经募集完毕，正在募集第三期。

　　该项目为浙江云都控股集团有限公司(前身为浙江登峰交通集团有限公司)控股子公司的生态住宅项目。云都控股前身由杭州市萧山区国有资产管理局下属子公司改制而来，目前集团总资产超过70亿。杭州生态园位于浙江省级森林公园内，该项目被列为杭州市萧山区政府列为旅游“1010工程”，生态园总占地4.89平方公里，该项目占地55亩。在杭州桃花源，云都控股还在重点开发云都·美浓小镇住宅项目。

　　据杭州生态园区块天乐云都项目和云都·美浓小镇住宅项目负责人李斌介绍，天乐云都生态园和美浓小镇项目将建设成为杭州近郊不可多得的集休闲、旅游、度假、养老、居住于一体的胜地。计划在未来8年逐步完善整个综合体，创建国内最大的养老型生态旅游度假综合体。

　　该项目规划范围内总用地面积近8000亩，项目面积约为5.3平方公里。其中，杭州桃花源景区项目已经于2004年启动，云都美浓小镇于2013年9月20日试开盘，去化率达80%以上，截止2013年底，该项目累计投资已达40亿元。

　　据了解，目前国内私募房地产基金主要分为债权、股权和“股+债”三种形式。据誉银基金总裁闫红星透露，誉银基金与杭州生态园区块天乐云都项目以及云都?美浓小镇住宅项目的合作属于“股+债”的形式。

　　对于绝大多数房地产企业而言，私募房地产基金更多的是一个融资渠道。“相对银行贷款，私募房地产基金更加灵活、高效。”李斌如是说。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140429364551.shtml