长租公寓如何“挖潜”内需，让城市青年人才生活更美好？

随着北上广等一线城市先后出台政策推动房屋租赁市场规范和发展，近三年市场对于长租公寓的关注度明显提升。长租公寓又被称作白领公寓、青年公寓，是近几年来房地产三级市场上的一个新兴“热词”。

伴随房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人选择租房，家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐，市场前景广阔。然而近几年长租公寓市场，可以用“潮涨潮落”来概括经历的变化。政策上既支持又严控。物业供应扩大，政府采购启动；严控“租金贷”，租赁立法将行，整治市场乱象。尤其面对房企、国企大举进军长租公寓行业，求新谋变，力求开拓生存和盈利新格局，已成为当下长租公寓企业急迫决断的难题。

胡润研究院近日发布《2018胡润大中华区独角兽指数》，榜单结合资本市场独角兽定义筛选出有外部融资且估值超十亿美金的优秀企业，数据截止日期为2018年12月31日。国内*的青年公寓连锁品牌V领地青年社区荣登上榜，成为榜单中*潜力的新晋独角兽，位列长租公寓*。榜单是这样评点的：作为上海*的集中式长租公寓品牌V领地一直以来都被认为是长租公寓行业发展的引领者，致力于发展大型青年社区的开发运 营，近两年发展尤为迅速。即使在长租公寓发展的“寒冬”中，V领地仍然实现了所有单店项目全部盈利。目前，V领地青年社区已估值达70亿，现已完成2亿美元A轮融资，获得近50个签约项目，总房量20000间，累积已为5万余名年轻人提供服务，2020年还将独立上市，当之无愧成为榜单中*潜力的新晋独角兽。

日前，记者走访了这家在上海本地起家的长租公寓行业品牌V领地，探求青年社区率先实现盈利的秘籍。V领地CEO周君强拥有十年律师经历，多年基金投资和公司管理经验。2015年开始创办V领地青年社区，本着“让年轻人生活得更美好”为使命，以“做便宜的好东西”为核心理念，围绕都市青年的居住和生活需求，开发建设现代化、大规模、高品质的复合型生活社区，打造现代服务业的样板品牌。

V领地为何能在在长租公寓发展的“寒冬”中，实现了所有单店项目全部盈利？周君强用“精、特、稳”来概括盈利的三大绝招。

精准的市场定位。不同于多数长租公寓玩家全国遍地式的撒网布局，V领地青年社区专注深耕上海市场，定位租赁刚需客群（毕业五年内的年轻人），开发2000-4500元/月的中低价位产品，匹配庞大的中低收入人群的租赁需求。周君强分析了全国市场，短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展，其他城市仍然需要2-3年的培育期。多些“向下看”的租赁创新，V领地青年社区开发高性价比的产品来解决年轻人、新市民的住房痛点，完全契合城市租赁市场发展的迫切需求。

独特的社区模式。以经营大体量单店为特色，1000间以上的单店就有10家。全国范围内，除V领地以外，仅招商蛇口在深圳有千人社区的成熟运营经验。V领地青年社区首创集中式公寓的“泛社区” 模式，通过大社区带小社区、多社区联动、客源集中管理、共享分流，覆盖和吸引各层次客源入住，有利于集约化管理，降低运营成本，提高管理效率。

稳定的造血功能。长租公寓行业长期发展的核心是要有稳定的造血功能，强化收益管理，注重盈利能力。盈利的方式，简单来说就是一个加法一个减法，以更低的成本，获得更高的收益。收入提升方面，V领地青年社区以坪效指导设计为理念，注重坪效产出，开发“小房间+大客厅”的社区产品，设计建筑面积25㎡左右的单间小户型，可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现。以新静安片区、外高桥片区为例，V领地项目的动态坪效（单平米日租金乘以出租率）比周边的品牌公寓高出25%-30%。同时，V领地构建租赁需求的周期性研究方案，具体根据季节因素，来推导租赁市场的淡旺季需求。通过长租+短租+日租的长短租模式，开展租期管理，从而提升全年的平均入住率以及单房利润。2018年V领地青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上，单平米EBITDA平均达到1.8元/天，所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%。

长租公寓租赁是现代服务业中一个有增长潜力的生活消费性服务行业，在三年的实践中周君强敏锐地意识到，处在“大数据时代”的现代服务业必须建立数据库，凭借精细的分析能力，更加精确的不断推出服务到位的租赁创新模式，更加精准地为租赁刚性客群提供贴心服务。在微领地研究院最新出炉的《2018-2019长租公寓行业白皮书》中显示：年轻租客们渴望独立空间、追求品质生活，独门独卫，健身必备是是年轻人租住的底线。报告多维度揭秘了年轻人生活形态，如新增租赁主力仍是应届毕业生，增长稳定。女生对于生活品质的买单能力略高于男生，超一线城市女生的消费力撑起租房世界的半边天。“大社区”、“小房间+大客厅”的首创模式备受好评。“大社区”模式可以为租户提供包括便利店、健身房、停车场等综合便捷的生活配套；“小房间+大客厅”兼顾了居住的私密与和生活品质的要求。

对于长租公寓的发展前景，占据上海品牌连锁公寓半壁江山的V领地CEO周君强充满信心。他谈到今年政府工作报告中提出，“促进形成强大国内市场，持续释放内需潜力”。“挖潜”内需首先要瞄准公众的需求“热点”，长租公寓租赁就是持续释放内需潜力的服务消费增长点。今年我们将继续坚持开放合作的态度，与房地产开发企业、投资行业等各类企业机构开展多种战略合作形式，一手抓消费，一手抓投资，为行业撑起更广阔的合作共赢的天地。他更希望V领地忘掉独角兽的光环，回归价值创造中来。增强自身优势，准确把握行业发展趋势，保持独立成长、独立奔跑、独立上市，全力打造长租公寓的样板服务品牌，助力长租公寓市场的健康发展，助力城市年轻人美满安居乐业！