全周期持有型不动产项目完成退出 远洋资本打造“存量时代”商业地产“大资管”样本

　　在中国经济转型升级、供给侧改革不断深化、楼市调控力度不减的大环境、大背景之下，中国房地产行业进入“下半场”，即“存量资产时代“已成行业共识。

　　“1.0时代“一些地产公司简单粗放的“攻城掠池”、”跑马圈地“做法已不再行得通。在中央”房子是用来住的、不是用来炒的“ 的大政方针指引之下， 如何综合运用大资产管理的逻辑思维， 通过“募、投、管、退”的全周期资产管理方式和思维来盘活楼市的存量资产、持续提升资产价值，是“2.0时代“每一个从事地产开发、运营、管理乃至投资的企业都在考量的重要命题。

　　近日，远洋资本宣布：其地处北京核心办公区的硅谷亮城项目已实现顺利退出。这不仅是一个历经“募、投、管、退”资产管理全周期后成功退出的项目，同时也是持有型不动产投资兴起以来为数不多已实现高收益率退出的闭环操作案例，在一定程度上为验证“存量时代“商业地产的投资逻辑提供了可资借鉴的有效”样本“。

　　量身定制投融方式

　　2017年7月，远洋资本宣布通过境外股权交易方式收购中银资产包项目。而此次完成退出的北京硅谷亮城项目正是“中银资产包“中6个子项目中的一个。

　　距离地铁13号线上地站不过960米的北京硅谷亮城项目地处繁华商业聚集区——上地产业基地核心地段。由于区位优势明显，该项目具有客流量大、出租率高、经营状态成熟、现金流稳定等突出特点。

　　“出租率达到90%多， 租金虽距国贸、金融界等超级繁华地段有一定差距，但也呈现出连续四季度下跌后首次回升的企稳态势。“负责该项目的投资经理在谈到收购硅谷亮城之初的情况时这样回忆说。  

　　正是看重包括硅谷亮城在内的中银资产包“跨区域、跨城市；跨业态、跨阶段”的显著优势，远洋资本一举拿下包括硅谷亮城在内“中银资产包”项目收购权。

　　“从资金端上看，当时整体收购中银资产包时的融资成本是比较低的。“据前述项目经理介绍，为有效控制融资成本，进而为日后自持运营争取更具想象力的价值提升空间，项目团队为该资产包”量身定制了“境外借款、内保外贷”的资产包整体融资方式。

　　“这归根结底要得益于我们团队丰富的行业经验“。据远洋资本副总经理周岳介绍，致力于成为中国另类投资引领者的远洋资本，一块重要的支柱型业务就是对持有型不动产进行投资。在长期的市场跟踪、摸排过程中，团队对国内主要城市商业物业市场进行了全面深入的分析研究。

　　正是基于对各种商业业态的发展趋势及市场变化情况的“如数家珍“，负责该项目的团队在短时间内快速完成商业判断，并根据项目的核心特点设计执行了相匹配的交易方式、交易结构，确保了资管全周期闭环中两个初始环节，即“投”、”融“工作的顺利展开。

　　持续挖潜价值投资

　　但收购成功仅仅是全周期管理的开始。硅谷亮城项目在商业定位、物业运营、更新改造、营销策划、租金提升等方面都还可以有较多作为，潜在价值还有较大的激发和提升的空间。

　　众所周知，自持运营不仅对投资方的资金、持有能力提出考验，更对包括商业定位、业态配比、品牌搭配、环境设置等方方面面能力的专业性、计划性提出了严格的要求。但对于脱胎于房产母公司的远洋资本而言，这非但不是挑战，反而还是机会。

　　“远洋资本与生俱来的房地产血统和基因，使其面对这种特别复杂、操作运营管理难度特别大的综合性项目，优势毕现。“周岳认为。

　　的确，无论是在持有型物业的投资还是运营管理上，远洋商业在探索中积累了丰富的经验、形成了不少成功案例，如：成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港、北京远洋光华国际等项目。

　　正是出于这种先天优势和后天积淀，在包括硅谷亮城项目在内的中银资产包项目自持运营管理原则上，远洋资本一早便确定了“整合关键要素、聚焦价值提升”的大方向。

　　“具体来说，就是要根据各项目具体情况采取行之、有效的价值提升措施。对现状经营良好、出租率较高的项目，通过租赁策略调整进一步提升有效租金，获取稳定现金流；同时，对部分潜力项目进行硬件提升及业态更新，提高出租率，提升租金，缩短租赁期。”周岳介绍说。

　　在投后管理方面，针对大多数项目存在“投前投后分离”问题，远洋资本建立了一整套完善的资产管理全周期闭环，每个阶段都有一整套标准化的执行流程和文件，整个团队都在这一个闭环上按统一标准和目标完成各自任务。

　　而在价值提升方面，项目团队更是结合楼宇特点对运营模式进行了创新: 在硅谷亮城，租户和远洋不再是单纯的租赁关系，租户之间也不再是直接的竞争关系，而是形成了相互补充的社群关系，共享资源、共享社群效应带来的经济红利。

　　据硅谷亮城项目团队提供的数据显示，按照完成收购之时每平米资产作价及收购总价计算，截至退出交易交割完成，在约14个月的持有期内，硅谷亮城项目实现了超过50%的IRR，高于业内平均收益水平。

　　深耕加码另类投资

　　不难看出，对于远洋资本而言，硅谷亮城项目的成功退出不是结束，而是一次崭新的开始：这不仅是对远洋资本资产管理全周期闭环模式的成功检验，更坚定了其持续深耕商业地产投资的决心。　

　　“远洋资本坚定看好以持有型物业为核心的商业地产投资前景。“远洋集团副总裁兼远洋资本总经理王洪辉，在接受采访时表示，从可预见的未来三到五年来看，特别是一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段已经很少有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市，因而在现有位于核心区域存量物业的改造提升是未来*可挖掘性和盈利空间的投资机会。

　　正如世邦魏理仕发布的《2018中国投资市场报告》所指出的那样：未来10到15年，中国更多城市商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度将有效支撑中国优质商业地产的资产价值。

　　“远洋资本将继续发挥集团‘全产业链整合利器、主要的投融资平台、集团战略转型主力军’的作用，充分依托远洋集团房地产全产业链的资源优势，整合远洋商业、远洋营造的资源和各自特长，持续深耕地产投资、股权投资、债权投资、资产管理、海外投资等五大领域，成为中国*的另类资产管理引领者。”王洪辉表示。