万科登顶全球房企市值冠军，一年投资超300亿，郁亮意欲何为？

　　10年后，万科A（证券代码：000002）股价再度突破40元，并登顶全球房企市值冠军。

　　2018年1月16日，万科A当日大涨8.39%，每股达到40.20元，市值达到4438亿元，相比半年前王石辞任董事长时已经翻倍。同时，1月3日，万科A公告称，2017年，公司累计实合同销售金额5298.8亿元。

　　在经历了野蛮人敲门、股权之争、首帅换人等诸多风雨之后，这家1984年成立、1988年进入房地产行业、1991年在深交所挂牌上市的老牌房企，在郁亮的带领下终于踏上了新的征程。

郁亮接棒：“千亿总裁”到“万亿董事”

　　郁亮比王石小14岁，但是魄力和手腕丝毫不逊于前辈。

　　1990年12月10日，郁亮加入万科。两年后，郁亮便主动要求王石给自己晋升，并且言辞恳切、理由充分，于是，他成为万科的第一任董秘。郁亮接任万科集团总经理职务时年仅36岁，而万科当时的年销售额也只有20多亿元。

　　2011年3月，郁亮交出年销售额1081亿元的亮眼成绩单，万科登顶全球住宅销售企业冠军，彼时，坊间就开始流传“万科已经进入了郁亮时代”。

　　不过，正式的交接棒是在2017年中旬传递的。2017年6月21日，万科发布新一届董事会的公告，王石卸任、郁亮接班，董事会换届在6月底前完成。

　　对于郁亮，王石曾对媒体表示：“我从来不培养接班人，而是建立了一套制度。”郁亮则是制度中走出来的最佳人选。

　　早在2015年初，万科提出万亿市值计划，希望开启转型新纪元。在郁亮看来万亿大万科”，是指打造起生态系统后，万科相关企业的体量对行业和社会的贡献达到万亿水准。遍布全国的城市公司成为了郁亮眼中转型的探路者。

　　2017年8月25日，郁亮当选万科董事长之后首次展开发布会，会上郁亮就万科未来发展、就万科的五大板块业务进行了详细的说明。

　　这五大业务分别是：核心业务是房产开发和物业管理；商业地产和物流地产；拓展业务，包括冰雪度假，长租公寓等；摸索业务，即养老和教育；两个潜力业务，轨道+物业业务、混改。而万科的策略是，“不做计划管理，五大板块业务齐发力，再把领先的业务培养做大”。

　　根据万科A2017年第三季度财报，万科1-9季度销售金额已经超过2016年全年，1-9月营收为1171亿元，净利润为110.9亿元，同比增长34.2%。

　　随着股权之争落下帷幕，万科转型的速度和力度都在加大。郁亮表示，依靠嫁接和整合资源，万科未来希望在城市配套服务商的每个创新领域，都能成为第一第二。从“失控”到格局重构的实现，新万科迎来了进阶时代。

万科投资版图：去年投资超300亿，地产、文化、金融多元化发展

　　每个巨头都有自己的投资版图，万科自然也不例外。

　　万科的投资版图与上文提及的五大业务关系密切，主要是在地产、教育等领域，2017年更是格外看重物流地产，郁亮曾经说过：“物流仓储本身便属于万科的优势业务，我们的目标应该是全球第一，而不只是中国第一。”

　　根据万科公告等信源的不完全统计，仅在2017年，万科的股权投资金额就已经超过300亿元，主要是：2017年4月，参与了链家网30亿人民币的D轮融资，加大在长租公寓领域的投资；同年7月，包括万科在内的财团拟以总价785亿元收购新加坡物流巨头普洛斯，其中，万科占股占股21.4%，出资约169亿元，交易完成后，万科将成为普洛斯最大股东；此外，万科还参与投资设立了物流地产、商业地产、文化产业等多只基金。

　　在物流地产领域，除了新设立的基金和刚收购的普洛斯，万科从2014年至今，万科投资设立的物流项目已经近百个，遍布北京、上海、广州、深圳等几十个城市。

　　2017年12月，万科参与投资金晟硕庆、金晟硕丰基金，据悉，万科此举主要是为了整合合作各方的专业力量与资源优势，通过专业管理和市场化运作，增强投资与管理的能力，提高资金利用效率和持续盈利能力。

　　2017年12月，万科参与投资参与投资华人文化基金，公告显示，该基金未来将投资包括但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目。

　　2018年1月，在印力84亿并购凯德20家购物中心的背后，也出现了万科的身影，据联商网数据中心统计，万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。

　　可以看到，万科股权投资集中于商业运营、物流地产、家居装修等领域，主要参与多项重大收购和布局多只基金，长期股权投资资产也在不断扩大。

　　透过万科的投资布局，也可以反映出这些年万科在战略上的转变，它早已不是一家单纯的房地产企业，而是越来越多元化、触角越伸越远，与此相映衬的是，经济增长点越来越多，年销售额增速直线飙升。

　　据21世纪经济报道爆料，有接近万科的人士指出，过去几年，万科的创新业务路径是0到1、1到100去慢慢尝试、培育新业务，然后做大做强；但现在公司更希望加快步伐，在一些新业务上利用万科的品牌、能力、信用，“嫁接”更多更强的资源，快速做大，甚至最终可以裂变出新的“独角兽”。

　　在郁亮的设想中，未来十年万科所有新业务将会是一个生态系统，它们会分拆上市，形成一个庞大的上市公司群。

大涨背后赢家：宝能浮盈近700亿

　　万科A大涨，背后是中小股东集体狂欢。有浮盈近700亿的宝能，有快翻倍的深铁，还有提前离场亏损的恒大。当然也有最牛的散户刘元生，虽然宝万之争后被挤出了前十大流通股东，若至今未减持，其持有的1.34亿股（占总股本1.21%）账面市值约51.8亿元。

　　深铁、华润大赚，恒大亏

　　从成本来看，深铁所持有的万科A分两次买入：

　　1、2017年1月12日，深铁与华润签署股权转让协议，华润将其持有的16.90亿股万科A以371.71亿元转让给深铁，对应的每股转让价格为22.00元；

　　2、2017年6月9日，深铁与恒大签署股权转让协议，恒大下属10家企业将其持有的万科A合计15.53亿股以292亿元转让给深铁，对应的每股转让价格为18.80元。

　　综上，通过两次交易，深铁接手了华润和恒大的所有股份，交易总价共663.71亿元，占股29.38%。以今日收盘万科A总市值4390.27亿元来算，目前深铁持股总市值约为1289.87亿元，账面上已经浮盈626.15亿元，接近翻番。

　　按照公告的转让价计算，恒大亏损约70亿元。而华润此前成为万科第一大股东付出的代价不超过3亿元，转让价高达372亿元，再加上其持股17年以来的分红，累积获得收益超过400亿元。

　　宝能系浮盈近700亿

　　宝能通过前海人寿（7.36亿股）、钜盛华（9.26亿股）以及钜盛华委托的九大资管计划（11.42亿股），合计持有28.04亿股万科A股份，占总股本的25.04%。因买入时点不同，粗略计算总额约为433亿元至463.5亿元之间。

　　以万科A今日收盘价40.20元/股计算，目前宝能持有的万科A股份账面市值约1099.32亿元，账面浮盈约666.32亿至635.82亿元。

　　刘元生：从400万元到53亿元

　　据《提问万科》一书透露，刘元生是王石的好朋友，在万科股份制改革时便已买入万科原始股。刘元生认购原始股加上二级市场买入股票的费用，共约400万元。

　　在宝万之争爆发之前，刘元生一直作为最大自然人股东位列万科定期报告中前十大流通股东。

　　刘元生最后一次出现在万科十大流通股东榜单是在2015年半年报中。数据显示，他持有万科A约1.34亿股，占总股本的1.21%。若期间刘元生未减持，按今天的收盘价计算，账面回报约为53.12亿元，回报高达1300倍。

结语

　　城市进程的拐点反映出房地产需求的变化。

　　近几年来，传统房地产商在不断进行转型破局。一边万达不断告别房地产、一边阿里、腾讯、京东等巨头从2017年开始大举进军房地产市场，京东尤其声势浩大，放出豪言要在未来5年内成为房地产业务流量、线上交易量双料冠军。

　　在2018年万科集团目标与行动沟通会上，郁亮提到：“我们要关注三个领域，第一个领域是‘房住不炒，租购并举’，我们将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会。”

本文来源投资界，作者：夏洛克，原文：https://pe.pedaily.cn/201801/426265.shtml