唐宁：未来10年房地产投资的三大趋势

　　北京时间2017年11月24日，首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”在上海举行，宜信公司创始人、CEO唐宁携海内外房地产投资领域的*专家齐聚上海。

　　在本届峰会上，唐宁对于未来10年的房地产投资趋势给出了三大预判，首先，房地产投资的暴利时代已去，价值投资已来。投资非投机，重在深入研究、全球配置、科技驱动。其次，客户对综合回报、增值服务越来越重视。基于房地产投资的移民、教育、择业、养老、传承等，需要端到端的专业服务。最后，自己动手已去，专业机构已来。客户应更为关注与*专业机构合作，重视对机构的选择，而不是自己做项目。

　　地产的暴利时代已经过去科技在改变房地产投资

　　首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”于24日在上海成功举办，包括KKR、黑石、凯雷、铁狮门、仲量联行等全球房地产*投资机构悉数到场，就如何通过母基金投资全球房地产，以及如何通过金融地产与实物地产的结合，为高净值人士提供投资、生活一站式服务进行探讨。

　　众所周知，中国的房地产发展浓缩了改革开放的时代变迁，从1978年我国首次提出住房商品化和土地产权的概念，到1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房，买房。2003年以来我国先后启动了多种财政、货币政策，使得我国房地产行业在稳增长和控房价之间反复胶着、平衡。今天中国的房地产行业已经告别了高速发展的阶段，迎来平稳健康发展的新常态。

　　对此，宜信公司创始人、CEO唐宁有着清醒的认识和判断，“房地产市场过去10年、15年以来的福利时代已经基本一去不复返了，价值投资的时代已经到来了。我们谈到过去的10年、15年，总感慨买一套房就可以有很高的增值，也包括购买以房地产为底层资产的信托产品，就能够有两位数的回报，并且没有什么风险等等，但这样的时代已经过去了。我想很多高净值人士，应该是亲身参与过这个高增长的时代，并且从中深深受益过。但是下一个10年，房地产投资将不会再是这样。房地产投资将会以全新的形态，聚焦在价值投资方面，并且需要深入的研究，看看到底哪些机会能够创造出新的价值。”

　　同时，唐宁认为房地产价值投资是要走出国门的。“过去创造价值的方式也已经不适用了。我们需要能够走出中国去，到全球范围内捕捉相应的机会，通过全球范围内的资产配置，分散风险、优化组合；也需要我们利用科技，捕捉到科技让房地产变得更加有价值的机会和可能。”谈到这里，他向大家分享了一个亲身的经历，“我刚从新加坡回来，上周我们的几十位小黑卡客户在新加坡庆祝分公司3周年生日，之后他们访问了我们母基金旗下投资的喜达屋集团的一家科技酒店。到了科技酒店里面，是由一个可爱的机器人引导着大家到各自的房间，如果点一些吃的、喝的，一会儿机器人就会自动送来。科技在改变着金融，科技也在改变房地产投资。”

　　所以唐宁对未来房地产市场的*个判断，就是过去的“暴利”时代已经过去，而价值投资，真正基于研究的投资，需要全球化的投资、关注科技的发展，未来房地产投资将呈现与之前完全不同的形态。

　　综合回报、增值服务等诉求将越来越旺盛

　　在十七世纪，英国的Grosvenor先生买了一片满是森林和沼泽的荒地，后来他们就在这片荒地上耐心开发了一个又一个办公楼、住宅、花园等等，而这就是现在寸土寸金的伦敦西区，随着整个区域的高度商业化发展，这位Grosvenor先生最终成为英国业主当中最富有的一位，财富甚至超过英国女王。而在今天，该家族不仅仅投资了英国，还投资了全球60多个主流国家的房地产业务，并发起和管理了多支大型房地产投资基金。

　　从Grosvenor家族的故事或许我们可以领会到，房地产投资并不仅仅是单纯的置业购房，赚取房租或差价，一个成功的房地产投资，往往包含了众多增值服务的理念。“随着市场的成熟化，现在我们的高净值、超高净值投资者所关注的维度，已经不再是单纯的财务回报，而是逐渐转移到综合目标、生活诉求、增值服务等诉求上来。”唐宁在论坛上表示，“这怎么理解呢？我们发现中国高净值，超高净值客户的家庭正在做很多非常有意思的事情，包括移民金融、投资移民等等，出发点是为了下一代的教育、为了下一代的职业发展，因此移民金融、投资移民成为很多家庭的选择，而这些诉求往往都需要以房地产投资为载体来完成。”

　　“移民金融、投资移民其实是一个房地产投资的事情。”唐宁总结，“客户需要的是既能够达成房地产投资的成功，又达成移民的成功，只有房地产投资在完善的风控下，项目成功了，才会有移民生活目标的成功达成。这些增值的诉求也不仅是投资移民，包括我们讲的帮客户下一代做的留学设计，比如把房子买在学区；也包括为个人养老、退休进行设计；为下一代顺利传承、接班进行设计，让财富能够顺利传承给子女，而这些都需要通过房地产投资的方式。”

　　“所以目前中国高净值、超高净值客户对于房地产投资的诉求已不再是过去的单纯财务回报，而是对于各种相应的增值服务要求越来越高，在这个过程当中，项目面临的相关风险也会比较大。那么如何能够做好防控？就需要有足够的专业性，才能实现对下一代教育、职业发展的目标，或者是实现投资移民、养老、传承等目标，这是我的第二个观点。”

　　投资人自己DIY置业将转变为依靠专业机构投资

　　唐宁认为，未来10年高净值人士自己动手置业的方式将会越来越少，也就是自己动手挑选城市、区域、地段、房产，这样的房地产投资的方式会大大减少，更多的将是以和专业机构合作的方式。专业机构在房地产投资过程中，起到的作用会越来越重要。对于非专业的个人投资人，注意力需要转向去识别专业的机构上，让机构去捕捉全球范围内的房地产投资收益机会，这些收益不仅仅是财务收益，也包括各种生活上的综合收益，甚至包括心灵的平静。很多人在国外买一套房子，房子是买了，结果前前后后的一大堆的烂事，并没有好的体验，也没有好的结果，还破坏了好心情。未来专业机构的作用将会越来越大，投资者需要做好机遇的捕捉，知道有哪些机遇、哪些可能，是投资者个人过去所不知道的，在知道了这些可能之后，如何识别专业的机构，并监督专业的机构去做专业的事，只有通过这样的方式才能让成为未来10年、20年、甚至更长一段时间里房地产投资增长的受益者。