老李卖、老李卖完老王卖、老王卖完老潘也要卖？SOHO中国套现将超336亿！

　　最近，大佬们都很忙，前两天“国民公公”王健林刚刚以600多亿的超低价格，卖掉了77家酒店及13个文旅项目，现在，李嘉诚又将价值125亿元人民币的固网电讯进行了出售。

　　此外，SOHO中国掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹，也紧紧踏着“卖卖卖”的步伐。

　　7月4日，SOHO中国宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距离SOHO中国出售上海虹口项目，仅仅过去了5天。

　　有地产行业知情人士向野马财经透露，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。

　　8月1日，野马财经就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证，对方既没有承认，也没有否认，表示稍后会进行邮件回复。但是，截至发稿前，野马财经尚未收到官方回复。

　　对此，前述地产业内知情人士分析，保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的预计售价在100—120亿元。如果这两个项目成功出售，加上2014年以来套现的236亿元，SOHO中国将实现套现超336亿元。

　　如此短的时间，不断抛售旗下资产进行套现，大有一副作别房地产的姿态。潘石屹到底所谓何事？

　　2014年以来频频套现

　　野马财经梳理发现，自2012年8月份SOHO中国宣布告别散售模式，由“开发-销售”向“开发-持有”转型之后，从2014年起共计已出售6处办公物业资产项目，套现达236亿元。此次计划出售的光华路SOHO2，是其自该次转型后*次在北京整售的物业资产。

　　时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。

　　正如潘石屹在《潘石屹：王石还年轻》中所说：“我有些伤感，感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里，中国房地产界的几个代表人物变化不小，一位辞职了（王石），一位被封了（任志强），一位“打酱油”去了（冯仑），另一位去世了（刘晓光）。”

　　转型初见成效，却为“降杠杆”卖掉？

　　SOHO中国2016年年报显示，其营业额为15.77亿元，同期增长5.82亿元，同比上涨58.49%。野马财经发现，SOHO中国将此归功于虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO、外滩SOHO等项目的出租率大幅提高，导致租金收入显著上涨。

　　上图来自SOHO中国2016年年报

　　言外之意，虹口SOHO（出租率97%）、光华路SOHO2（出租率98%以上）和凌空SOHO（出租率95%以上）皆为SOHO中国的优质资产。

　　SOHO中国在经历了转型初期的阵痛后，2014年至2016年，租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。尽管，这离其2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。

　　但这组数字意味着转型的成功。

　　既然转型成功的苗头已经看见了，为何还要频频将高出租率和高回报率的优质资产出售？潘石屹的回答是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

　　而前述地产知情人士分析，SOHO中国近期的“卖卖卖”行为，或许与“金融降杠杆”的大环境有关，通过不断的套现，进一步降低资产负债率。

　　根据wind数据显示，2016年，SOHO中国负责总额为317.58亿元。资产负债率呈现逐年下降趋势：2012年SOHO中国资产负债率60.65%；2013年这一数据为：50.55%；2014年为：47.33%；2015年略有回升，为47.49%；截至到2016年底，这一数据为47.11%。

　　如果今年第三季度，SOHO中国成功卖楼，那么资产负债率还会大幅下降。

　　起家于房地产的“万通六君子”之一的潘石屹，这么“卖卖卖”是欲带领SOHO中国作别房地产吗？

　　潘石屹曾对媒体坦言，国家对房地产的宏观调控趋严，但并不会影响办公写字楼物业的市场，相反还会有政策出来支持。

　　言外之意是很看好这个市场。

　　“在市场没有完全降温下去的时候短期内连续割售项目，或许是收益已经触及一个顶部的表现。而且，企业家都是聪明人，春江水暖鸭先知，积极响应“金融降杠杆”大政方针。在北京地产行业从业14年的冯亮向野马财经表示。

　　冯亮也提到，不排除潘石屹正在筹划逐步放弃房地产项目，但短期内其业务重心很难发生大的变化。

　　潘石屹说，“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做”。

　　冯亮分析，潘石屹重点推的SOHO 3Q本质上也是房地产产品，SOHO中国手里还有很多项目，包括外滩SOHO和望京SOHO，所以，SOHO中国暂时还告别不了房地产。

　　不过，有地产行业人士敏锐的发现，SOHO中国已经很长一段时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”，现在又在不停的“卖卖卖”，潘石屹在下一盘什么大棋呢？

　　不断投资国外

　　潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业，将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。

　　自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。

　　与此同期，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。

　　2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，共投资5到7亿美元。

　　2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

　　2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族信托，而这次交易成为单个中国投资者在美国*的不动产投资之一。

　　后来，潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关；张欣也说，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！

　　神秘的海外家族信托

　　潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？野马财经（微信公号：ymcj8686）发现，在SOHO中国公布招股书的时候，曾经披露了该家族信托。

　　上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）

　　《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环：SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有，Capevale（BVI）由张欣全资持有。但是，2005年11月14日，潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。2005年11月25日，张欣将所持股份转入信托，并且，张欣是该信托的*受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。

　　上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）

　　这就是潘张夫妇所谓的家族信托。

　　上图来自SOHO中国2016年年报

　　截至2016年12月31日，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。

　　也就是说，该“家族信托”并非与SOHO中国无关，“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。

　　换言之，家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。

　　该“家族信托”与SOHO中国的关系真有意思。

　　用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。

　　自从2014年，潘石屹、张欣夫妇开始套现以来，两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。

　　如今，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠，毕竟，SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元，距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。

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