老李卖、老李卖完老王卖、老王卖完老潘也要卖?SOHO中国套现将超336亿!

2017-08-02 08:03· 微信公众号:野马财经  刘禹 高远山 
   
如今,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠,毕竟,SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元,距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。

  最近,大佬们都很忙,前两天“国民公公”王健林刚刚以600多亿的超低价格,卖掉了77家酒店及13个文旅项目,现在,李嘉诚又将价值125亿元人民币的固网电讯进行了出售。

  此外,SOHO中国掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹,也紧紧踏着“卖卖卖”的步伐。

  7月4日,SOHO中国宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距离SOHO中国出售上海虹口项目,仅仅过去了5天。

  有地产行业知情人士向野马财经透露,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。

  8月1日,野马财经就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证,对方既没有承认,也没有否认,表示稍后会进行邮件回复。但是,截至发稿前,野马财经尚未收到官方回复。

  对此,前述地产业内知情人士分析,保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的预计售价在100—120亿元。如果这两个项目成功出售,加上2014年以来套现的236亿元,SOHO中国将实现套现超336亿元。

  如此短的时间,不断抛售旗下资产进行套现,大有一副作别房地产的姿态。潘石屹到底所谓何事?

  2014年以来频频套现

  野马财经梳理发现,自2012年8月份SOHO中国宣布告别散售模式,由“开发-销售”向“开发-持有”转型之后,从2014年起共计已出售6处办公物业资产项目,套现达236亿元。此次计划出售的光华路SOHO2,是其自该次转型后第一次在北京整售的物业资产。

  时代变革,或许房地产行业的黄金时代已经过去。

  正如潘石屹在《潘石屹:王石还年轻》中所说:“我有些伤感,感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里,中国房地产界的几个代表人物变化不小,一位辞职了(王石),一位被封了(任志强),一位“打酱油”去了(冯仑),另一位去世了(刘晓光)。

  转型初见成效,却为“降杠杆”卖掉?

  SOHO中国2016年年报显示,其营业额为15.77亿元,同期增长5.82亿元,同比上涨58.49%。野马财经发现,SOHO中国将此归功于虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO、外滩SOHO等项目的出租率大幅提高,导致租金收入显著上涨。

老李卖、老李卖完老王卖、老王卖完老潘也要卖?SOHO中国套现将超336亿!

  上图来自SOHO中国2016年年报

  言外之意,虹口SOHO(出租率97%)、光华路SOHO2(出租率98%以上)和凌空SOHO(出租率95%以上)皆为SOHO中国的优质资产。

  SOHO中国在经历了转型初期的阵痛后,2014年至2016年,租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。尽管,这离其2012年曾放言的“五年后,租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。

  但这组数字意味着转型的成功。

  既然转型成功的苗头已经看见了,为何还要频频将高出租率和高回报率的优质资产出售?潘石屹的回答是:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律,我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持轻盈的状态。”

  而前述地产知情人士分析,SOHO中国近期的“卖卖卖”行为,或许与“金融降杠杆”的大环境有关,通过不断的套现,进一步降低资产负债率。

  根据wind数据显示,2016年,SOHO中国负责总额为317.58亿元。资产负债率呈现逐年下降趋势:2012年SOHO中国资产负债率60.65%;2013年这一数据为:50.55%;2014年为:47.33%;2015年略有回升,为47.49%;截至到2016年底,这一数据为47.11%

  如果今年第三季度,SOHO中国成功卖楼,那么资产负债率还会大幅下降。

  起家于房地产的“万通六君子”之一的潘石屹,这么“卖卖卖”是欲带领SOHO中国作别房地产吗?

  潘石屹曾对媒体坦言,国家对房地产的宏观调控趋严,但并不会影响办公写字楼物业的市场,相反还会有政策出来支持。

  言外之意是很看好这个市场。

  “在市场没有完全降温下去的时候短期内连续割售项目,或许是收益已经触及一个顶部的表现。而且,企业家都是聪明人,春江水暖鸭先知,积极响应“金融降杠杆”大政方针。在北京地产行业从业14年的冯亮向野马财经表示。

  冯亮也提到,不排除潘石屹正在筹划逐步放弃房地产项目,但短期内其业务重心很难发生大的变化。

  潘石屹说,“我做事情特别聚焦,SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务,其他的业务我都不会做”。

  冯亮分析,潘石屹重点推的SOHO 3Q本质上也是房地产产品,SOHO中国手里还有很多项目,包括外滩SOHO和望京SOHO,所以,SOHO中国暂时还告别不了房地产。

  不过,有地产行业人士敏锐的发现,SOHO中国已经很长一段时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”,现在又在不停的“卖卖卖”,潘石屹在下一盘什么大棋呢?

  不断投资国外

  潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业,将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。

  自2013年获取北京丽泽SOHO项目后,SOHO中国再也没有开展新的项目。

  与此同期,潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。

  2011年,潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目,共投资5到7亿美元。

  2012年,张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

  2013年年初,张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权,张欣没有公开她出了多少钱,只说这笔钱来自于他们的家族信托,而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

  后来,潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为,与SOHO中国无关;张欣也说,她出钱买通用大厦的钱来自家族信托,与SOHO中国无关!

  神秘的海外家族信托

  潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头?野马财经(微信公号:ymcj8686)发现,在SOHO中国公布招股书的时候,曾经披露了该家族信托。

  上图来自SOHO中国全球发售(即:招股书)

  《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环:SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有,Capevale(BVI)由张欣全资持有。但是,2005年11月14日,潘石屹将其Boyce公司的股份,以馈赠方式,转让给了张欣。2005年11月25日,张欣将所持股份转入信托,并且,张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。

  上图来自SOHO中国全球发售(即:招股书)

  这就是潘张夫妇所谓的家族信托。

  上图来自SOHO中国2016年年报

  截至2016年12月31日,该“家族信托”也只是换了一个受托人,其余都没有变。

  也就是说,该“家族信托”并非与SOHO中国无关,“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。

  换言之,家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。

  该“家族信托”与SOHO中国的关系真有意思。

  用“家族信托”在海外投资,确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险,也变相实现了资产出海。

  自从2014年,潘石屹、张欣夫妇开始套现以来,两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。

  如今,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠,毕竟,SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元,距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。

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