新形势下的中国房地产基金发展新方向

　　摘要：

　　“房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的相关资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢；同时，可以尝试将企业资产重组、行业并购，包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。”

　　从长富汇银对国内外房地产基金发展路径的分析来看，中国本土房地产基金发展起步较晚。2003年以前，我国房地产基金是在外资私募房地产基金的基础上发展壮大起来的。2008年的金融危机和深层次的政策调控为本土房地产基金发展带来机遇。特别是自2010年开始，房地产行业进入紧密调控期，国家宏观调控对银行信贷、资本市场再融资等渠道的堵截，越来越多的房地产开发企业在面临资金困顿的情况下，开始将融资结构的改善升级作为发展战略目标。在此背景下，我国房地产基金迎来发展高峰，从募资规模、投资规模上开启质的飞跃。也因此，2010年被视为本土房地产基金发展元年。

　　2014年起，房地产行业融资的行政管制开始发生改变。利率逐渐下行，刚性兑付被打破，与此同时，房地产开发的主要资金来源，也逐步从追逐高收益，承担高风险的资金，逐渐转向中长期资金。房地产行业融资环境不断改善，2015年上半年房地产市场也迎来温和复苏的局面。8月，人民币汇率形成机制迎来变化，打开货币政策调节空间，且月末超预期降息意味着新一轮宽松周期或将开启。长富汇银基金董事长张保国表示，虽然政策层面不断有利好释放，但经济放缓忧虑及汇率不确定性依然影响着投资情绪。从中长期来看，房地产市场依然存在周期性波动，尤其是人口红利等因素在逐渐消失，导致购房需求下降，房地产行业将全面进入“慢跑”时代。

　　伴随着房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略等新形势的出现，房地产基金行业需要根本性的变革，加上内外部市场竞争愈演愈烈，更多类型的资产管理机构进入市场，促使房地产基金行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化。从行业本身的发展角度上来看，房地产基金将迎来新的发展机遇。

　　房地产市场在经历 “黄金十年”后，已经开始进入存量时代，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。张保国认为，特殊时期，房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的相关资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢；同时，可以尝试将企业资产重组、行业并购，包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。

　　目前，房地产基金，正在从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位。作为一家多元化的资产管理集团，长富汇银将积极探索并发展房地产基金业务，并与*房企、地方政府等在内的各方进行接洽，积极寻找有发展潜力的优质资产。2015年，我们仍将通过投资理念和交易方式的创新，最快、*地满足融资企业和投资者的需求，不断提升企业的主动管理能力，实现“专业化、品牌化”扩张。