长富汇银：从“控房价”到“去库存” 供求格局待逆转

　　近日，有消息称：上海每套210平方米以上的住宅库存面积达460万平方米，占全市住宅总存量39%，需时37个月，也就是3年左右才能消化。

　　无独有偶，南京商品住宅库存量于9月12日猛增4000多套后，一举突破5万套库存，直逼2012年1月的历史最高位5.5万套。

　　据数据统计显示，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%，库存屡创新高。

　　有人疑惑，现在库存压力这么大，中央是否会采取全面取消限购，降低首套房的首付比例？

　　2003年至2013年，是中国房地产的调控十年。国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价，但近来风向有所改变，中央更愿意让市场更多地参与进来，发挥其自我调节功能。住建部的一位内部人士就表示：住建部会以地方政策为主，按照不同市场的环境区别对待，不再会进行一刀切的方式，未来，住建部不会出台统一带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，涉及范围会包含土地、金融、财政、税收方面。

　　长富汇银总裁张保国表示：最近一年时间，地产调控政策也从过去的“控房价”转为现如今的“去库存”。各地的地方政府在对自己管辖区内的房地产市场做过全面分析后，纷纷出台了松绑限购及其他调控政策，在政策环境相对宽松，政府主张由市场这只无形的手做主导的时候已经到来。目前看来，不论是限购或者限价都已经基本由地方政府自己决定。从十八大以后的市场化大趋势来看，未来，不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。这个时候，采用以价换量的方式消化库存基本就成了主流。

　　据中国指数研究院的最新报告显示，目前名列前十的标杆房企中，只有恒大和万科的销售目标完成率过半，其中恒大以63%居首，万科完成整五成。而以金额来说，目前只有万科、恒大、中海、碧桂园等为数不多的房企中报销售金额超过500亿元。房企“以价换量”之路，还有很长的路要走。

　　当然，在这些因素下的影响下，还是可以很明显的看到，一线城市库存虽然已保持连续7个月的环比正增长，但8月份的增幅有所收窄，二线城市库存呈现波浪式的上升态势，变相反应了房企在市场上的动作开始变得活跃。从存销比看，8月份，35个城市新建商品住宅存销比为17.5，也就是说市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存，而这个数字在7月份是18.7，12个月以来，存销比首次环比下跌。

　　另外，在当前房企量价互博的关键时期，中国买房的需求量还是很大的，但是有刚需的人并不意味着他们能够不依靠贷款全款买房。减少贷款的难度和门槛，应该算是“去库存”行之有效的方法之一。

　　住建部部长也在近期举行的全国住房城乡建设工作座谈会上，再一次就房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。