长富汇银基金总裁张保国接受《中国地产》专访

　　近期召开的中国房地产金融年会上，座无缺席。不论是嘉宾发言振振有词，还是与会者神采奕奕，都流露出对地产基金事业的信心。《中国地产》记者现场采访了长富汇银基金管理公司总裁张保国，该专访刊登在《中国地产》杂志 2013年第6期第59-61页上。

　　房地产融资：地产基金角色将越来越重要

　　—访长富汇银基金管理公司总裁张保国

　　记者郭俊萍

　　专访实录

　　《中国地产》：在十八大以来房地产金融格局演变中，地产基金处于什么样的角色?

　　张保国：十八大后，房地产调控政策呈现常态化，但是十八大提出的“新型城镇化”为房地产未来的发展留下了耐人寻味的空间。在这种形式下，房地产行业格局会产生大的变化，土地增值红利的时代已经不存在，行业的利润率会下调，房地产企业要寻求模式的突围。融资能力成为房地产开发商核心竞争力，融资模式的创新成为房企创新的一个重要方向，未来将是房地产金融改革红利的时代。

　　由于国家进行宏观调控，收缩银根，房地产信贷依旧趋紧，信托产品设限重重，房地产市场的融资受到了严格的限制，而寻求融资的房地产项目却依然非常普遍。经济持续增长、城市化进程、收入水平增长以及土地稀缺，这几大驱动力依然会使得房地产发展的整体趋势保持不变。这些因素均直接催生了房地产私募基金的红火。

　　《中国地产》：可否结合贵公司的成长描述我国地产基金目前的发展状态?

　　张保国：我国许多机构和个人的大量资金在寻找投资渠道，国家目前也鼓励和支持金融创新，于是，房地产基金迎来了好时机。长富汇银投资基金管理公司也正是在这样的背景下应运而生，并和*的开发商进行合作，投资开发以商业地产、住宅地产、城市综合体为主的房地产项目。公司管理团队聚集了多名具有境内外知名地产基金、国内优秀房地产开发企业，以及银行、信托、律所等领域工作背景的资深专业人士，他们深刻了解和经历过资本募集、项目投资、项目开发、资产管理及项目退出的完整周期，拥有着丰富的房地产投资和基金管理经验。公司股东也在地产金融领域拥有丰富的行业资源来确保公司的管理能力。

　　房地产基金在中国主要的发行渠道无外乎两种，一种是公募，一种是私募。公募主要是通过银行来募集，但是由于银行的审批非常的严格，还有银行受到政策性的要求，所以通过银行来募集的房地产基金是非常非常少的，70%以上的房地产基金是通过私募手段来募集的。私募一部分是房地产基金自己的渠道，另一部分是专业的第三方理财机构。

　　自2010年以来，房地产基金迎来了其黄金时期，根据另类投资综合研究咨询机构诺承投资的调查，2011年，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。据了解，整个地产私募基金的规模在2012年翻了一番，达到2000亿元左右，业内人士预计，到2015年，公募和私募的地产基金加在一起，将超过1万亿。

　　我国的地产基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了相关政策。很大程度上，地产基金是在地产金融调控的背景下催生的金融服务业态，我们预期未来若干年地产的金融调控很难明显的放松，因此地产基金的发展产业环境、金融环境、政策环境应该不会有大的变化，房地产基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。我们相信，房地产基金的发展会成为房地产市场和金融市场的巨大推动力。

　　《中国地产》：您如何理解新国五条以及国五条细则对房地产金融以及市场的影响?

　　张保国：2013年2月底3月初，国务院发布了“国五条”细则，要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。“国五条”主要从是从控制需求端、增加供给端入手，并要求各地公布年度房价控制目标，建立考核问责机制。新政的出台旨在给2012年下半年至今快速升温的房地产市场降温。一方面稳定市场预期，全面遏制房价反弹;另一方面是要进一步抑制投资性需求，促进房地产长期健康平稳运行。

　　总体上，调控趋严是毫无疑问的，但“国五条”及其细则都是“短期行为”，房地产还是需要建立调控的长效机制。“国五条”比较有针对性，主要是针对住宅市场投资性需求。短期来看，新政出台后会使市场预期回归理性，房价上涨预期将显著下降，但长期来看，对于刚需和改善型住房没有太大影响，预计房价将会呈窄幅震荡上涨。

　　“国五条”新政对普通住宅的限购力度加大，二手房交易的税收增加，投资型购房的空间几乎已经不存在，加上中国城市化进程推动，将进一步刺激商业类地产投资需求。对于商业地产而言，都不是政策针对的对象。加之，商业地产本身有不限购不限贷的优势。应该说，商业地产目前面临着不小的投资机会。最近几年来，由于住宅市场热而商业地产市场偏冷清，所以导致包括商铺、写字楼等在内的商业地产价格一直积弱不振，涨幅有限，有些地方甚至出现“倒挂”现象，这意味着商业地产已是价值洼地。目前可关注的物业类型包括一些新兴城区的商铺、写字楼、酒店式公寓项目等。当然，与高回报相随相伴的是，投资商业地产风险也比较大，这需要投资者认真考察并细致研究才行。

　　目前，投资房地产有以下几种方式：个人直接投资房地产、投资房地产基金、投资房地产信托、购买房地产公司股票。个人直接投资房地产，流动性较差、买卖成本较高和管理成本较大、资金要求较高、风险大、专业性不强。投资房地产基金属于专业的投资行为，无论从投资方式、退出机制和投资决策等方面都是通过专业团队策划实施，流动性虽比投资房地产股票较低，但风险可控，利润来源于土地增值以及开发环节利润，收益可观。

　　此外，房地产私募基金与传统的银行和信托公司不同，它不仅仅提供资金，同时以其兼具金融和房地产经验及专长的基金管理团队，为被投房地产企业带来政府关系、资本运作、风险控制和经营策略等高附加值的支持和改善服务，这也是房地产私募基金在未来的融资市场中的核心竞争力所在。

　　《中国地产》：从金融和市场的角度分析，地产基金面临着怎样的机遇?如何在竞争中胜出并立于不败之地?

　　张保国： 过去几年对于房地产的限制性金融政策的出台，促使房地产基金行业大规模快速发展。宏观调控还会持续，限购短期之内不会消失，银行对于房地产的金融政策短时间内也不会发生非常大的变化。过去两三年，尽管房地产调控如此严厉，但刚性需求依然旺盛。未来10年，全国房地产的“刚需”大概是120亿平方米。而房地产行业资金密集型的行业，总体上它总是处于缺钱状态。据公开信息显示，房地产业每年新增投资规模在7万亿左右，目前2000亿的地产私募基金所占比例仅3%。到2015年，公募和私募地产基金加在一起将超过1万亿，如果地产业今后每年仍需要7万亿-8万亿的新增资金，地产私募基金所占的比例仍然很小。美国地产公司资金来源中70%为地产基金，30%来自信贷，我国只有极少的资金来自地产基金，目前来看，地产基金有非常大的发展空间。

　　楼市调控以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。从中长期看，房地产业依然处于上升通道，私募基金将是社会资本分享房地产业成长的重要途径。对房地产行业了解的私人投资者，更愿意把钱投到房地产基金中。在投资模式上，现在绝大部分房地产基金都是项目基金，投资人看中的是其相对可控的投资标的以及回报周期。国内房地产基金比较普遍的做法是，将募集来的资金以贷款的形式投入到房地产开发项目中，以便以抵押和担保等方式控制风险。

　　《中国地产》：地产基金参与保障房建设有哪些风险和利益?采取怎样的合作方式，贵公司有哪些成功的案例?在管理中，有哪些经验(或者教训)可以借鉴?

　　张保国：“国五条”新政对房地产私募基金的影响偏中性。投资人投资房地产，可以投资实物：如住宅、商铺，也可买基金。作为地产私募基金，住宅、商业地产、产业地产等多个领域都可投资。

　　近两年来，房地产基金尤为炙手可热，如雨后春笋般蓬勃兴起，吸引了不少眼球，但应该看到，繁荣背后也不乏隐忧，品牌缺失、经验不足、募资难等一系列问题也困扰着这个新兴行业的从业者。

　　房地产基金从业者要想在竞争中胜出，一方面，需要树立自己的品牌和投资策略，二是提升基金管理团队的专业水准，三是加强风险控制，四是规范销售渠道。长富汇银基金管理公司在市场竞争中的核心竞争优势主要体现在：“做专做精”的投资理念、稳健的投资风格、多元化的增值服务、*的专家团队、广阔的合作资源、健全的风控体系及高效的执行能力、优秀的企业文化等方面。依凭这些核心竞争力，通过团队的专业水平和不懈努力，致力于做最专业的、投资人最信赖的房地产项目基金管理公司。

　　房地产基金投的方向有三类,即商业地产、普通住宅、保障性住房,其中基金参与普通住宅项目的融资,能够加快土地开发、有效增加市场供给,相当于把市场最终需求者手中的部分闲钱变成供给,有利于平抑房价。在“限购”持续的背景之下，众多基金开始关注商业地产领域。基金参与商业地产金融属性比较强，项目源的选择、增值服务范畴、退出方式的选择等对商业地产基金的运作非常重要。

　　房地产基金参与保障房的方式是提供项目的启动资金。据介绍，保障房项目只有具备一定的条件才能申请政策性贷款，而很多地方政府启动资金捉襟见肘。于是，房地产基金就以启动资金的形式参与到保障房中来。由于保障房本身并无可观利润，房地产基金提供的启动资金也只能获得“象征性”回报。房地产基金参与保障房建设一方面是预期收益稳定，另一方面也是分散资金配置的一种方式。

　　但是，保障房基金是地产基金中一类较特殊的基金，带有很强的政策性。保障房基金很大程度上依赖于政府政策让利，以此获得投资者可接受的回报收益率。因此，受政府政策影响颇大。在政策稍有变动时，该类基金难以保证预期收益率，也难以按计划推进。

　　目前保障房地产基金多为按项目成立，且多数投资经济适用房、棚户区改造、限价商品房项目。经济适用房等项目能做起来，因为建成后马上有现金回收，获得收益时间短，而公租房私募基金目前基本上没有做起来的。长富汇银基金对参与保障房项目进行了积极的调研与准备，选择合适的机会点在该类项目中布局，从而完善自身的产品结构。

　　《中国地产》：长富汇银基金管理公司的发展和未来前景如何?

　　张保国：2013年长富汇银系列基金计划完成50亿人民币的总管理规模，目前已经建立了基金产品研发团队，注重金融创新，努力完善基金产品的结构化设计，提升抵御风险的能力。在房地产金融飞速发展的今天，长富汇银会逐步扩大基金管理规模，跻身房地产基金管理公司前列。