外资投行再遭杯葛 瑞银疑做局中国海外左右手嫌疑

　　“高盛做空中国A股”传言的余音未了，瑞银对2011年亚洲房地产市场的一份报告又引起市场的热议。

　　2010年12月2日，瑞银发布的报告将中国海外（0688HK）列为全亚洲“最不看好”的三只地产股之一。一年前瑞银的报告，则是将中国海外列为“最看好”的两只房地产股之一。12个月，瑞银的研究结论180度大转弯。

　　事实上，过去一年中国大陆房地产调控政策一波紧似一波，瑞银对中国大陆的房地产公司做评级上的调整本无可厚非。但是这份报告出来的前半个月，瑞银刚刚发行了瑞银中国海外认购涡轮，此涡轮依靠做空才能赚钱。这两者的巧合，让市场顿起猜测。

　　有意思的是，众多其他的国际投行给予中国海外的大都买入评级，只有瑞银一家强力看空。

　　“意外”看空中国海外

　　2010年，中国海外上半年即实现净利润50.7亿港元，前十个月即超额完成预定销售指标，中国海外将可能成为国内*家利润过100亿港元的房企，远超万科。

　　然而，这并不意味着它在2011年会被看好。2010年12月2日，瑞银发布的 《亚洲房地产——2011年展望》报告指出，“我们最不看好的股票是内地的中国海外和恒盛地产以及泰国的LPNDevelopment。”

　　而2009年12月1日，瑞银发布的 《全球房地产行业——2010年展望》中表示，“我们最看好的大陆房地产股是雅居乐和中国海外”。

　　这戏剧性反转的背景板上却是：2010年11月17日，瑞银作为发行人发布了一单编号为26828.HK的中国海外公司股票的认购涡轮，到期日为2011年7月11日，行使价为19.68港元，换股价为20.3港元。建银国际一位投行人士表示，按照涡轮的规则，发行人和客户之间的利益是对赌性质的，认购权证在标的股票下跌时，作为发行人的投行能获得更大的利润。

　　更巧的是，香港交易所股权交易披露显示，11月17日持有中国海外为1882000股，12月2日减持到21200股。股票减持殆尽，瑞银发布唱空中国海外的报告，这些环节丝丝入扣。

　　在12月2日的报告中，瑞银对中国海外“最不看好的理由”有三点：其一是“截至2010年6月，中国海外的净借贷比率达到45%，超过管理层认为的40%的这一‘安全水位’，但中国海外仍在继续买地；其二，公司管理层计划在2010年完工600万平方米建筑面积，其中160万平方米已经在2010年上半年完成，瑞银分析后表示，这预示至2010年底，中国海外建成但未售出的面积有望从2010年6月的86万平方米的水平上猛增，可能会拖累公司的销售周转率和净资产收益率；其三，鉴于中国海外在二线城市群拥有庞大的项目，公司可能被迫牺牲价格来降低囤货，瑞银认为，该公司在当前政策环境下以及随着需求恶化，公司卖出存货将变得越来越困难”。

　　就此华泰联合证券一位研究员表示反对，他认为在近十年的房地产上升周期，45%的净借比是非常谨慎的财务水平，以瑞银报告同期数据对比，2010年6月，保利地产的净借贷比为122.3%，恒大地产为100.89%，绿城中国更是高达238.9%。在国内房地产前*中，中国海外的净借贷比是*的公司之一。

　　2010年12月2日的瑞银报告是以2010年上半年的数据作为判断的依据，据此担心中国海外的去库存速度。而根据中国海外2010年11月披露的数据，前10月中国海外累计实现房地产销售额533.4亿港元，同比增长25.5%，已超额完成全年预定目标。联合证券的一位研究员表示，中国海外地产去库存速度还是相当之快的。根据公开材料测算，2009年中国海外的存货周转率为0.48，万科为0.39，保利为0.29，恒大为0.22。2010年上半年中国海外的存货周转率为0.15，万科、保利均为0.10。

　　所以对于瑞银第三条“不看好”的理由，上面华泰联合证券研究员更不认同，他认为，本轮调控打压的正是房价过高的一线城市，随着中国经济均衡发展，二、三线城市已经呈现了迅猛的梯次增长格局，这正是当前绝大多数开发商普遍看好并布局于二、三线城市的主要原因。中国海外在二线城市项目较多则证明其土地储备及发展战略符合未来发展预期。

　　对此事，中国海外方面则表示不便发表评论。

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