复地闯入PE江湖 平衡LP股东利益成首要之务

　　7月初，复地集团高管宣布，正式成立全资子公司上海复地投资管理有限公司。复地投资实施私募、投资、资产管理三足鼎立的发展方略，以沪京深一线城市和三大经济圈为主要投资区域，坚持以住宅投资为主，适当参与办公、商业或主题地产。“十年内将贡献复地40%利润”。

　　实业开发和地产金融，是地产“生物链”中两个不同的层级。如今，复地内部已有分工，一个团队做客户，研究产品；另一个团队做投资，研究行业。开发和投资，成为该公司的并重之策。

　　在调控频繁、市场波动的气候下，金融业务无疑能帮助复地获得业绩持续增长并控制风险。不过，即便背靠大股东复星，复地尚需时日证明自己的资本运营能力。

　　生物链向上

　　地产调控政策行至中途，包括复地在内的住宅开发商，在今后一段时间内都需要面临一个棘手的问题：融资。

　　从银行获得滚动开发资金变得愈发艰难。去年银监会对贷款投放流程作了严格的控制，“实贷实付”原则得到前所未有的严厉执行，这意味着开发商通过银行进行资金腾挪的空间被大大压缩。而股市、信托融资渠道也都受到限制。

　　面对住宅业愈发显著的周期特性和更高的融资能力要求，寻找新的业务模式以规避风险成为开发商的必修课。

　　国内巨头中，万达、绿地等采取的办法是做大甚至直接转身商业地产，背靠复星，以资本撬动实业，无疑是复地更为现实的选择。

　　复地一直在准备。

　　2007年11月，因为看好证大商业地产的发展，复地以每股0.45港元的价格购得证大8.03%的股权。2010年1月，复地再次通过旗下子公司中合置业，认购上海证大15.5亿股，以19.68%的权益比例，进一步巩固了其二股东的位置。

　　在长三角、华北和海南三大区域拥有诸多地产项目的证大，具备较强的商业地产营运能力。收购证大股权，是复地增加房地资产的方式之一。相对于亲自砸重金、花精力去拿地、开发、经营，通过股权享受开发红利，显得更为轻巧。

　　投资证大股权之外，复地更是在年初外滩金融中心地块的争夺及后续过程中，成为证大的合作伙伴，为其供给炮弹。

　　这是典型的“复星式”操作手法，通过股权投资参股或控股一家公司，以此为基础向外扩张，包括产业扩张、战略投资和财务投资。

　　此番，将投资业务提升到战略层面，复地尚属国内地产商中首家。

　　试水PE

　　复地显然希望搭建更具专业性和影响力的地产金融平台。

　　当下中国的大规模城市化进程，已让房地产行业长期向上趋势的根基甚为牢固。利润可观、标的庞大，房地产成为国内外资本眼中的肥肉。

　　复地集团董事长范伟认为，目前国内民间财富和中高层阶级对房地产投资意愿相当强烈。过去他们能够参与的渠道仅为购买房企股票和投资房产本身，现在房地产基金将成为一个新的路径。范伟预计，这部分旺盛的市场需求，将给复地带来可观的业务空间。

　　复地投资集团请来了诸多干将。出自平安证券，后在新加坡磐石基金公司担任中国区首代一职的周纯总体负责投资集团事务；而在ING集团负责中国房地产基金板块业务十年之久的董伟海，也在2009年投奔复地投资担任公司董事总经理，具体负责私募基金业务的操作。目前，复地投资仍在通过多种渠道招兵买马，以充实投资业务。

　　2009年8月，复地成立了智盈股权投资管理公司。其定位是，为机构和个人提供资产配置中的房地产私募基金产品，由智盈投资与诺亚财富发起的首只基金——复地景业基金目前侧重投资复地本身开发的项目。

　　本来按照复地的计划，景业的规模在5.5亿元左右，截至目前，资产管理规模已达6.3亿。据悉，江浙民间资本是其中的主力，例如A股上市公司江苏开元，首掷便超3000万元，若非有限合伙法对合伙人数有不得超过50个的限制，基金规模可能会更为庞大。

　　按照这只基金的协议，有限合伙企业的存续期限为自有限合伙企业成立之日起三年，存续期限可以延长，每次可延长一年，以延长两次为限。目前，景业基金已先后完成了对位于成都、南京、上海三城的复地项目的投资。

　　景业基金只是复地迈出项目开发边界的*步，不久，复地便紧锣密鼓地开始了另一类型基金的布局。2010年4月，智盈完成了第二只人民币房地产基金——景盈基金的募集。这一次，作为上海市工商联房地产商会会长单位，复地找来了商会中副会长以上会员单位，成为景盈基金共同发起人。

　　“景盈的特点，主要是为实现会员单位间资金、项目和管理资源的*结合，达成多方共赢。同时，也希望为相互间的合作方式开拓出新思路，创造价值共享。”复地董事长范伟说。

　　复地的融资目标不仅是自己的项目，几乎在景盈基金成立的同时，范伟还参与成立了盛世神州房地产投资基金。

　　知情人士透露，智盈投资正在计划募集人民币房地产私募基金II及商会基金II，并有意发展海外房地基金。

　　另一个江湖

　　“长远来看，复地的榜样是凯德置地，它涉足上下游产业，搞基金发行，做商业地产加住宅地产，有最后的服务式公寓管理，从资金来源到产品整个系统都有，同时是个国际化的大公司。”范伟说。

　　在范伟看来：对于开发商来说，私募基金提供了一个有效的退出渠道。从而使开发商更专注于开发优质物业，而投资基金更关注于物业的保值增值，客观上促进了产业的专业化分工。

　　与此同时，让开发和投资的结合产出*效益，是复地未来的理想状态。按照凯德置地的经典做法，一方面，将基金收购的资产注入上市公司，以获得超额溢价，同时，还可以为将来收购资产在资本市场上募集资金，从而摆脱资金的压力，另一方面，作为开发商，可以将自己开发的项目注入房地产基金池里面，然后打包上市。

　　凯德是国际经验中“美国模式”的代表，这一体系下，金融运作、房地产基金是房地产的主导者，开发商则是围绕资金运作的配套环节。在国内，以开发商为房产价值链核心运作者的“香港模式”目前仍占据主导地位。脱胎于这一市场环境的复地，需要完成从开发到投资身份的迅速转换。

　　分析人士认为，具体到主投复地项目的景业基金上，其首要之务，是如何解决好基金有限投资合伙人（LP）和上市公司股东的利益平衡。“基金投资项目，收益率定在多少，既能保护上市公司的利益，又能使基金获得足够的回报，是需要斟酌的问题。”

　　上海一位PE界人士认为，国内LP、普通合伙管理人（GP）和投资标的开发商之间的商业理念会存在差异。投资者期待的是稳定、明确的收益，而开发商在国内波动剧烈的市场环境中，对政策、成本极其敏感，往往采取十分灵活的经营策略。这一矛盾会在较大的波动中被激发。

　　另一方面，国内房产投资人选择资金投向时，标准更多的来自于对品牌的信赖而并非依靠风险体系。按照国际惯例，房地产股权投资需要基金的管理者进驻开发企业进行内部财务核算，而国内开发商可以通过多种途径进行成本转移，很难实现监管。

　　虽然外有与摩根士丹利、ING等国际大行亲密合作的经验，在内继承了复星系金融+实业运作理念的衣钵，复地的金融战略能否突破地产业的天花板，仍有待时间检验。

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