青睐股权和开发投资 外资基金重回内地房市

        短暂离开后，外资基金又开始陆续回到中国房地产市场。

        本报了解到，近期一些外资基金活跃起来，与此前单一地购买物业不同，这一波外资基金更青睐于对房地产企业进行股权投资，或联合对方进行开发投资。

        青睐大手笔

        “感觉这段时间外资基金又重新回到了国内房地产市场。”首创置业董事长刘晓光日前接受采访时称，许多外资基金开始频频与国内房地产企业接触和沟通，希望通过各种形式进行合作。

        刘晓光称，首创置业亦在考虑和外资基金合作的事宜，目前的谈判仍在进行中，尚没有最终结果。

        首创置业背后已有外资基金的背景，新加坡政府投资公司为其第二大股东，双方有望进一步合作。

        有业内人士称，数月前，已终止一年多时间的金地集团与UBS（瑞银集团）的房地产基金开始重新启动募集资金，近期募集已经基本完成，规模约3亿美元。金地集团有关人士对该基金的进展未置可否。

        金地集团与UBS合作一波三折，折射出外资基金对中国房地产市场的态度变迁。2008年初，金地集团宣布与UBS设立房地产投资合伙企业，就金地集团新开发住宅项目与合伙企业优先进行合作，首期募集金额将在2亿-3亿美元。由于去年融资环境不好，虽已路演，但最终没有实施。今年中，这只基金在等待了一年多的时间后终于重新启动募集。

        金融危机让许多外资基金的募集变得异常困难，对国内房地产市场投资亦受到了牵连，一时间纷纷撤离中国市场。

        但近期一些外资基金蠢蠢欲动，外资基金杀回内地房地产市场初露端倪，各种针对中国房地产基金开始设立和募集资金的消息渐多。

        据悉，荷兰国际集团已推出第二只中国地产基金，凯雷投资集团正计划快速涉足中国二线城市楼市，正在募集10亿美元设立旗下第二家亚洲地产基金，重点投资中国和日本等亚洲关键市场。

        不仅如此，外资基金已经开始频频出手，澳大利亚麦格理、美国华平、新加坡嘉德置等外资房地产投资基金的身影纷纷出现在国内开发商的合作名单中。9月初，有华润中国注资的一家国际地产基金公司“华润中国地产成长基金”则收购了北京第五广场置业有限公司中方全部权益。

        “近一段时间，所有的投资人都会密切关注中国房地产，无论境内境外。”永安信资产管理公司首席合伙人乔志杰在接受采访时称，从今年的二季度起，境外的投资资金开始关注中国房地产业，并且加快了进入的速度。

        外资基金进入房地产市场也日趋纵深化，合作开发项目成主流模式。

        “他们的兴趣在于能与国内房地产公司合作开发一些大型的项目，由房地产公司提供资源，他们则提供资金方面的支持，不再是单纯的买卖一些物业，买卖一些物业都只是小的投资。”刘晓光称。

        “从投资方式来看，股权投资、开发投资的可能性更大，因为直接购买资产的利润不高，当然优秀物业的购买也是一个方向。”乔志杰认为。

        外资路线图

        2005年，随着国内银行信贷对房地产企业逐渐收紧，外资房地产基金纷纷进入中国房地产市场，而在人民币升值预期推动下外资基金蜂拥而至。此后，随着中国房地产泡沫的逐渐形成，国内房市受到了打压。次贷危机爆发后，许多基金陷入了水深火热之中，募资和投资都陷入了停滞，外资基金开始寻求自保，出现了撤离内地房市的高潮。

        近期关于外资基金对中国房地产市场的动作纷杂，也让外界对这类基金在中国房地产市场的真实意图变得扑朔迷离。

        近日有消息称，SOHO中国主席潘石屹欲收购摩根士丹利旗下的上海无限度广场。此前，潘石屹刚收购了摩根士丹利旗下的另外一处上海物业。荷兰国际集团旗下房地产基金也于近日将在上海投资的*个房地产项目上海网球俱乐部和公寓出售，总价9.9亿元。

        仲量联行上海研究部副董事周志锋则认为，中国商用房产主要是国内资本在推动。“国外公司投资比较谨慎，要考虑的因素更多，融资比较难，目前国内物业的回报率又不是特别高，所以真正重回还有一段时间。”

        有接近外资基金人士表示，所谓外资抛售中国物业是一种误读，主要原因多是因为外资基金已经从所投资的项目中获得了巨额收益，所投资的项目的估值提升空间有限，许多基金抛售物业是其正常的退出途径，其他也包括基金本身到期的原因必须选择退出有些项目。

        “国外资金*的特性就是机会主义。什么样的机会好，他们就投资什么。他们拥有强大的市场分析能力，所以2007年暂停对中国房地产的投资，今年中国房地产全面回升，他们不可能不关注。这是非常自然的经济规律，就跟四季的更替一样，冬天过去了肯定是春天。中国地产明显回升，就意味着投资基金有机会了，就应该投入。”乔志杰认为，此前，国内外资房地产基金中尚有近百亿规模的存量资金完成募集尚未投资，由于时间周期原因，这笔资金将加快投资速度，很快重新回到房地产市场中。

        凯雷集团创始人之一德安尼禄在受访时则称，国内房地产市场实际上也经历了“准泡沫阶段”，这个阶段进入中国房地产市场一些估值是比较高的，凯雷也一直在这个阶段持有非常谨慎和保守的态度。

        “由于考虑中国GDP增长有望达到9%，所以从长期来看，任何投资于中国房地产市场的人应该都不会空手而归的。”德安尼禄称。

        近期外资基金重新回到中国房地产市场的另一背景则是，人民币升值预期再度出现而通货膨胀预期也逐渐强烈，在保值和增值需求驱使下，资金进入房地产市场成为一个共同的选择，热钱进入内地的迹象亦表现得非常突出。

        上述接近外资基金的人士则称，由于外汇管制等原因，外资基金进入中国的路径并不统一，很多外资基金采用的是借道香港再进入内地的做法，近期香港房地产市场已经表现得如火如荼。

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