源坤资本李智：市场投资逻辑正在慢慢回归理性

　　2014年12月2日至12月4日，由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月4日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上，来自源坤资本控股有限公司的管理合伙人、总裁李智他分享了对资产管理的看法，以下为具体内容：　

源坤资本控股有限公司的管理合伙人、总裁李智

　　首先看我们第一页图，是一个简单生动的图片，非常圆满的树，两只小鸟，是由下而上一个丰富的营养供给的，我读MBA的时候，听到巴菲特先生到我们学校参加过一次演讲，讲到一个价值投资的哲学，一个是正确的态度，一个是对投资安全边际的重要性。我就这两点来阐述一下。

　　投资哲学在于挖掘价值和传递价值

　　我们在资产管理大概八年了，简单分享这么多案例里面比较经典的两个案例，第一个项目是阳朔项目，桂林下面的城市，人均旅游人均在1100万人次，这么好的一个商业价值，离非常有名的阳朔西街只有30米的间隔，在十年前被开发过商业地产，商业地产的价值是十万元一平米，我们这个项目从开始投资的时候，成为被动负债管理。在参加论坛前一个小时，我们项目还在跟我们谈，每当一个企业拿这么优质的项目，都思考一个问题，怎么把这个项目打造成精品，通过市场的行为把这个项目的价值挖掘出来。直到现在这个项目是被搁浅。阳朔西街核心半径范围内只有0.5平方公里，300亩的土地一直被搁浅，这个企业有十个亿的负债，三个亿是民间的融资，去年我们9月份到现在才刚刚把资产重组做完，我们希望明年分享一下这个项目的价值。

　　第二个项目是比较经典的项目，存在于商业同质化非常严重的沈阳，在中国排在第三位，基本上接近于上海。这个项目我们介入之前，市场估值很容易被估起来的，消费范围1.5公里，这样的项目有15个，从拿土地开始，一直到资产运营，一直产生现金流的时候，是可以被梳理出来的。既然面对这样项目的时候，碰到这样的资产管理的项目，都是存在于产品体系的严重缺乏，导致同质化竞争没有收益。就认为这两个项目其实一个被动负债管理，一个产品体系核心的缺乏，这是普遍存在的。这个项目从土地阶段开始介入，从容积率到4.5，一直到现在20%，车流动线，土地建设施工，等所有一切的介入，以及资金的介入，从目前当初市场均价8000元，明年预售价是1.35万元。投资哲学在于挖掘价值和传递价值，我们一直在做资产管理的时候，其实很辛苦，不是看起来投资行业这么高大上，每个合伙人都跑过工地，工地上每一个施工图纸所产生出来的打底板的时候，一直看到这个房子盖楼，都是有感情的，每个产业和资本的结合，我们这么多年一直在梳理。

　　所以我们开始做资产运营的时候，其实考虑的是资本运作，所以当一个合适的项目到了我们手里面，我们一直在考虑从资产和产业双方进入的时候，通过资本，通过我们的金融，只是一个工具，把这个工具将这个资产的价值挖掘出来，并且通过这种价值在回馈我们的项目上，通过项目的价值超额收益，分配给我们的投资人，这样形成一个良性循环。这就是我们对长期投资，以及价值投资的一个基本哲学的阐述。

　　市场投资逻辑正在慢慢回归理性

　　在这种条件下，其实大的环境来讲，大家都知道从这两年的情况看得出来，不管是固定类的投资，还是房地产的投资，大规模降速肯定是有预期的降低，投互联网，投创投，投PE，我们这个领域是不被重视的。在高成长的情况下，我们发现了两个核心因素，我简单分享一下我们的看法，市场性金融风险是不会存在的，就算表外的贷款全部算上存贷比小于百分之百，房地产对金融系统性的风险还是存在的，不管降息和降准，不是强刺激的，意味着市场投资逻辑慢慢回归理性。

　　现在在资产投资的时候，融资成本的上升，企业利润的收窄，意味着资产收益率会在不断被贬低，其实核心是在回归理性，我们看到很多项目正在运行当中，民间金融反而成为主要的金融工具，正规市场的投资反而成为补充金融工具，意味着市场缺乏信心。把各个专业的协同达成一个综合立体性投资生态系统，是我们立志要做的。我们一直认为我们要拥抱互联网，一个是协同收益，一个是客户收益要绝对的重视，我们要是通过基金交易工具，让我们的项目传递价值给投资人，完成这样一个良性闭环的循环。

　　在这样一个投资生态系统下，我们希望达成的是体内良性循环，以及和合作伙伴的循环。我记得有个故事，一个老太太在美国存款，跟银行的经理去闹，行长都下来维护她的权益，说为什么我投资的钱没有人告诉我这个钱投到哪里去，没有人告诉我这个钱产生的回报从哪里产生出来的？她投了250美金，这就是保护权益，所以我觉得互联网思维给我们所身处的领域，核心是这个。

　　今年我们在珠海正在做，六年拿土地的时间，虽然是工业地产，身边围绕着整个商业地产和住宅地产，平均售价在1-3万之间，我们通过产业体系去把养老和健康相结合，我们收购了一个美国的品牌，做整体产业，在产业链进行平向的整合和平铺，里面有中小企业孵化基地，有医疗器械的生产，有养老公寓，有国际健康理疗，把综合性的动态生长，因为资产价值的升值，导致这个产业的聚集和人为聚集所形成的。目前的售价是8千元，这个资产通过一年的操作时间，是不是可以代表高成长？我们相信港珠澳大桥通车了之后，一定会升值的。

　　我们在投资领域还算比较年轻，我们一直所秉持和坚持是在一个全产业链的打造，通过产业，资产和资本，三者的结合，并且通过一个内部循环的体系来完成。

　　时间有限，把简单的经验给大家分享之后，包括我们的投资策略，虽然年轻，我们核心管理团队在一起有7、8年时间了。我们心中是很有梦想的，但是我们也会着眼于每个项目里面的资产升值价值，通过增值性的服务，通过对资产价值深度的挖掘，将产品体系和综合的资源整合，让某一个资产达到升值效率的同时，完全良性循环的闭环，并且将这份价值传递给我们的投资人。

　　我们都知道资本是很理性的，资本是逐利的，而且所有的金融产品都是人和制度的安排，长期来看在回归理性的同时，我们都在去挖掘这个价值。所以放眼大格局，我们其实愿意携手所有的合作伙伴，来去打造一起倡导综合立体的投资体系，在平铺的时候，每个系统里面有它的专业性，但是在每个专业性里面都要挖掘得非常深。在这种情况下，我们相信我们所提倡这个价值投资哲学，会回归价值投资的本质，会回归人文。

本文来源投资界，作者：罗澹，原文：https://pe.pedaily.cn/201412/20141204374691.shtml