杨明伟：城市更新有条件约束

　　引言：

　　2016年，全球经济变革深化的一年，随着中国大部分城市房地产价格再一次高企，房地产投资也再度成为了所有人关注的焦点。与此同时，房价上涨后，投资门槛和市场游戏规则也发生了相应改变，开发商与金融机构都面临着转型的挑战与压力。市场波动在让开发企业临挑战与压力的同时，也成为了发展与创新的契机。对于投资者而言，转型的背后更是蕴含着大量的投资机会，如何把握房地产市场转型下的新投资机遇，无疑成为了当下中国房地产业界最为关注的话题。

　　聚焦“转型与变革”， 2016金砖论坛暨全球房地产金融峰会、全球投资峰会及第五届金砖价值榜颁奖典礼，于11月10日在上海盛大开幕。长富汇银基金执行总裁杨明伟先生受邀出席了10日举行的2016全球房地产金融峰会，并与来自政府、学界、房地产及各金融机构的嘉宾们做了深入的交流与分享。

　　在“城市更新下的地产新思维”圆桌对话中，杨明伟表示，“中国房地产行业正在进入存量资产市场时代，城市更新发展的大幕在各种因素的推动下徐徐拉开。以太平洋百货淮海店即将谢幕为例，以实体百货现今的盈利状况无法负担新的租金水平，太平洋百货与瑞安“分手”在意料之中。很多人都建议商场改成写字楼或公寓，但我的观点是：改造，是有很强的条件约束的。

　　杨明伟说，“虽然我们把一个商业地产做更新，转换成另一种形态，是否能够继续运营是有很多条件在约束的。比如北京新街口附近有一栋楼被更新成商场，但运营之后一直不火爆。其实2008年我看了这栋楼，当时就判断这栋楼做商业没有竞争力。为什么？楼对面就是积水潭医院，医院附近的人流一是没有消费的时间，二是没有相当放松的商业氛围。所以，医院周边是没有特别大的商业的。”

　　杨明伟认为，商业地产有非常强的聚集效应。比如，中国铁路没有进入高铁时代之前，火车站人流再密集人也不会有商业。高铁逐步普及后，慢慢地在大城市高铁周边商业开始升温，原因就是高铁乘客是具备相当的消费能力的。总的说，在城市更新的规划中，能否把关门歇业的商场改造开发成高档公寓或其他商业地产，关键是开发商和运营商要去分析商场关门的原因，去思考消费者到底需要什么。

　　据了解，9月以来，泛海控股、朗诗地产纷纷与基金共谋，携旧楼改造走进城市更新领域。对于基金介入城市，杨明伟9月接受《中国房地产报》记者采访时，他表示，地产公司出资设立地产基金进入城市更新或者旧楼改造项目，是存量时代地产开发商的另一种商业模式。基金介入城市更新，是从投资的角度参与，地产公司介入城市更新，是从开发的角度参与，基金更多的是项目投资可行性分析、风险防控和提供开发资金。鉴于中国土地的国有制度和所有权、使用权分离，以及土地使用权有年限限制，而房子所有权作为一种完全物权并无时间限制等等诸多需要协调一致的事项较多，难度颇大，城市更新能否成为一种趋势，还有待时间验证。

          目前，大地产·大金融时代下，资产荒迷中的房地产基金，是坚守阵地还是转型、转行？杨明伟表示，地产转型跟其他行业一样，转型是持续的，是一个不断自我否定的过程。但是没必要讨论转行问题。截至目前房地产行业仍是中国投资收益率相对较高、投资风险相对可控的行业。长富汇银基金在积极开展资本市场相关业务的同时，继续以专业和严谨的姿态拥抱房地产行业。长富汇银的风控工作做得相对较好，是因为所有投资项目都必须要严格经过五个阶段：一是立项审查；第二是要做详细的市场调查；三是专门对风险进行评审；第四是投资决策；最后转到投资管理的阶段。