投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

房地产基金未来发展趋势

网友：请问杭州、常州等地的楼市降价现象可以作为房地产行业走势的判断依据吗？

张保国：我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但不代表整个行业将不具备投资机会。我们依然看好行业的整体趋势。

苗旺春：发生降价案例的城市供需比较高，且大部分降价楼盘位于城市非核心区，开发商多为了走量回笼资金，可以用这些特征去考量有类似情况的城市房价走势，但房价的下降更多是区域性个案，全国性的、趋势性的降价短期内还不现实。从杭州发改委最近要求大幅降价前进行通报的政策来看，政府不会允许房价大幅波动。

网友：房屋未来价格的趋势怎样？不断上涨或是趋于平稳？

张保国：考虑到目前中国城市化仍处于快速发展阶段；从全国范围来看我国的居民资产负债率仍处于相当低的水平；我国的政策也会适时、正确校准，这些因素都会对我国的资产价格有平抑作用。所以，我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但我们依然看好行业的整体趋势。

网友：2014年房地产私募基金的机会如何，还会像2013年那样火爆吗？

张保国：我国目前房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款，在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，在中国，基金一类的直接融资只占5%。作为房地产企业融资的重要补充渠道，在行业资金面短缺之际，将迎来新的市场机会。

苗旺春：2014年，由于房地产市场的趋势性增长越来越弱，预计其投资增速将会下滑，因而对房地产私募基金融资需求不会像去年那样火爆；但由于有实力的房企有设立独立房地产私募基金的趋势，因此2014年房地产私募基金的投资可能还会继续增长，当然增幅低于2013年，新募集设立的房地产私募基金估计会比2013年少。

网友：如何看待2014年的房地产市场？

张保国：总体局面将不如2013年火爆乐观，不排除部分城市或区域受益于政策支持或本身经济基础不同而继续火爆。具体还要根据所投资项目的地域的房地产行业及经济实际状况去评估。由于有2013年庞大的投资基数的存在，今年的房地产投资增速将会合理回归。资金渠道单一的房企可能会面临较大的压力。

网友：私募房地产基金有何新的发展特点和趋势

张保国：将在市场化、专业化、品牌化有所集中。1）市场化：作为房地产企业融资的重要补充渠道，房地产基金发展空间巨大。2）专业化：房地产基金将越来越需要专业化的团队。3）品牌化：据上两点，我们可以判断，未来房地产基金在市场份额上，必然会向专业化的基金管理企业集中，投资者将会倾向于选择专业化的基金企业为其进行财富管理。房地产基金在替代传统融资渠道方面发展空间巨大。今年我们看好并购市场机会。未来房地产基金将向专业基金管理方式转型。好的房地产基金需要经验丰富的管理团队、优良的项目资源、严谨的风控措施和卓越的投后管理能力。这样才能在行业调整中处优势地位实现逆势扩张

苗旺春：去年的房地产私募基金发展主要有大爆发、规模化两个特点。今年的可能特点将会是投资更加理性，行业发展更加规模化专业化。长期来说规模化、专业化将成为主流！

网友：促使房地产基金爆发的因素都有哪些？随着房价下调的市场声音骚动，在未来，您们认为房地产是朝阳产业吗？

张保国：2013年就是爆发之年，原因在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；还在于房地产基金投资周期短，退出更加便利。房地产是否是朝阳产业另当别论，目前市场上看空的声音较强烈，区域性房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但不代表整个行业将不具备投资机会。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml