保利地产潜行房地产金融 基金规模逾200亿

2014-03-13 10:25· 人民网  张晓玲 
   
保利地产董秘黄海向记者透露,保利旗下信保(天津)私募股权基金自2010年成立以来,规模已超过200亿。“这是真正意义上的房地产金融,其与保利地产的合作已渗透到很多项目。”黄海说。

  万科收购徽商银行、恒大入股华夏银行……当一众地产商在地产与金融的联姻上动作频频之时,保利地产默默地培植属于自己的房地产金融产品已近4年。

  3月6日,保利地产董秘黄海向记者透露,保利旗下信保(天津)私募股权基金自2010年成立以来,规模已超过200亿。“这是真正意义上的房地产金融,其与保利地产的合作已渗透到很多项目。”黄海说。

  与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同,信保基金基本上全是主动型股权投资。保利地产已将房地产基金和房地产金融上升为公司战略,基金不仅介入本公司项目和业务,未来还将拓展至外部项目,是当做一个产业基金来运作。

  2010年,保利地产作为发起人,联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保(天津)股权投资基金。

  成立初期,信保基金的注册资本为3000万元,保利地产持有40%的股权,2011年,信保基金增资到1亿元,保利地产的投资成本增至4000万元,持股比例依然是40%。

  成立第一年,信保基金便先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元,其中股权投资2.95亿元,债权投资17.13亿元。

  2012年底,与保利地产联合拿下的上海地王项目中,信保基金占股为40%,粗略计算,信保基金投入的资金在18亿元左右。

  信保基金还介入旅游地产开发。2012年10月30日,保利成都公司、信保基金、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议,拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示,该项目总用地面积约3000亩,投资总额约55亿元,规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。

  黄海表示,信保基金目前投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的,基金公司扮演的是财务投资人角色,并不直接参与项目具体管理。未来,基金也将介入其他开发商的项目。

  信保基金董事长为保利地产前董秘岳勇坚。据岳勇坚介绍,目前信保基金和保利地产合作,是分别独立决策,项目既有保利地产推荐给信保的,也有信保推荐给保利地产的。但基金的整个决策、运行,是按照完全独立的市场化的机制来操作。

  清科研究中心分析师郑知行接受记者采访时表示,绝大部分房地产基金投资采取的是债权或者明股实债的“快钱”模式,房地产市场处于快速上升时期,这种模式通常没有太大的兑付问题,一旦市场出现胶着,或者市面银根缩紧,隐患很容易暴露出来。

  保利地产董事长宋广菊亦曾坦言,相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐,私募股权基金的资金很好运用,既不用抵押,又不用担保。

  但与其他房地产私募基金债权不同的是,据黄海和岳勇坚介绍,信保基金绝大多数是股权投资、主动型投资。“信保和保利的合作是完全风险共担的,保利地产在中间不提供任何担保兜底,是完全股权性的投资。”岳勇坚说,从成立之初,除了两个种子项目以外,双方没有存量资产的合作,只有共同获取,做大规模。基金有两个基本原则,第一个项目的税前成本利润率不低于20%,这主要是考验项目的抗风险能力。第二个IRR回报率不低于20%,主要考虑对投资人的回报能力。

  “在保利地产的五角星战略中,房地产基金算是其中一个星,是把它作为一个产业来做。”岳勇坚说。随着中国居民手中财富的积累,他们需要有资金的投资,保利确定把房地产基金作为一个产业来做,而不是保利的融资平台或者第二财务部。

  岳勇坚指出,保利地产和中信证券合作发起信保基金,是产业和金融的一个对接,两大股东的持股比例完全对等,确保了整个机构和决策能够独立于地产商,不能有利益输送、关联交易,损害投资人的利益。制度设计的初衷,就是为了把它做成一个产业。(编辑徐炜旋)

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