2010年上市房企排行榜新鲜出炉

　　2009年，房地产开发企业纷纷呈现爆发性增长，房地产上市公司再次成为资本市场瞩目的焦点。当新一轮严厉调控袭来，中国房地产市场曾经精彩的旋律能否在2010年再次奏响？2010年6月1日，中国房地产测评中心《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》及系列测评榜单的发布，引发市场强烈关注。

　　中国房地产测评中心主任龙胜平（微博）博士在会上全面深入地阐述了测评方法和研究结论，多角度地揭示了房地产上市公司的风险与投资价值。

　　他说，中国房地产测评中心通过对2009年沪深上市的105家和内地在港上市的40家，共145家房地产上市公司的研究，推出“上市公司50强”、“沪深上市公司综合实力榜”及“成长能力榜”，透视2009年房地产上市公司的发展脉络，发掘综合实力强、成长能力佳的优秀房地产上市公司。在楼市新政下，这些研究成果的发布，将有助于在市场周期波动中，房地产上市公司发展战略与经营模式的调整和优化，并促使房地产上市公司继续担当起中国房地产市场的“领头羊”。

    2010年中国房地产上市公司排行榜

　　注1.资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。

　　注2. 本排行榜采用房地产销售收入、预收款项、总资产、净资产、货币资金、存货、净利润、市值、土地储备等作为排名的核心指标，综合考量了企业盈利能力、财务稳健状况和企业的未来持续发展能力，得出最终排名；

　　注3. 房地产业务收入包括房地产开发销售收入、物业租赁收入、物业管理收入、酒店运营收入、土地一级开发业务收入。业务收入数据来源于企业年报分部报告所披露数据。

　　注4. 鉴于国内会计准则和香港会计准则关于收入确认口径的不一致，我们对部分大陆在港房地产上市公司年报披露的不含税（营业税、城建税以及教育费附加）房地产业务收入进行了调整，将上述房地产业务收入口径统一为含税（营业税、城建税和教育费附加）收入。

　　竞争性加剧市场集中度下降  在港上市房企表现优于沪深

　　2009年房地产市场的迅速转暖使得开发商们的日子明显“富裕”起来，房地产上市公司50强的规模大幅扩张。进入2010年前50强企业的总资产值为17791.68亿元，同比增长38.804%，营业收入为4060.41亿元，增长48.30%，而净利润则大幅增长了67.38%，为838.41亿元。万科以486.45亿元的营业收入领跑，连续两次*全球*的房地产开发公司。在其身后为以340.81亿元位居第二的中国海外。进入200亿元阵营的为保利地产。之后，便为8家企业组成的百亿军团，富力、碧桂园、世茂、华润、雅居乐、金地、龙湖、合生创展名列其中。

　　中国房地产测评中心主任龙胜平博士指出，2009年市场高速发展，全国整体市场容量扩大了八成，但市场集中程度并未出现有些研究认为的显著提高趋势。房地产上市公司前10强占前50强业务收入比为52.04%，表明房地产行业规模化趋势明显。测评中心对我国房地产市场的HHI指数（赫芬达尔-赫希曼指数）进行测算，2009年仅为3.52，与2008年和2009年测算的市场竞争性程度相似，也反映出整体房地产市场仍呈现较强的竞争性，市场集中度并未提高，反而呈现出规模庞大、实力较强企业的相对市场占有率下降的态势，房地产开发商仍然需要依靠产品差别化和地区差别化赢取竞争优势。

　　在前50强榜单中，内地在香港市场上市公司26家，有7家位于前10强之列，2009年房地产业务收入在100亿元以上有8家，其中中国海外发展以340.81亿元收入成为内地在香港市场上市房地产业务*的上市公司。

　　上榜26家香港市场公司平均总资产、平均营业收入、平均净利润分别比上24家沪深市场公司的高 51.53%、22.36%和65.89%。可见，香港市场上市公司的经营更具效率，成本费用率相对较低，保持很高的销售净利润率。

　　由于香港市场上榜公司融资渠道多，所以香港上市公司可以通过多种方式获取资金，缓解经营资金困境，一般趋向于发行票据，发债利率比较高，具有很强融资吸引力。

2010年沪深房地产上市公司综合实力榜单

　　注1. 资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。

　　注2. 沪深房地产上市公司综合实力排行榜从企业的经营规模、运作管理、持续发展能力、创造盈利能力、社会贡献、市场认同等六个方面，采用R型聚类分析与复相关系数法对近百个评价指标进行筛选，并运用主成分分析法和变异系数法对指标进行修正，确定了由总资产、房地产业务收入、净资产收益率、市值的等25项指标构成的房地产上市公司综合实力评价指标体系，最后运用功效系数法确定企业综合实力排名。

　　“万保金招”综合实力居前列  沪深上市房企四成竞争乏力

　　中国房地产测评中心对105家沪深房地产上市公司，从经营规模、运作效率、财务风险、盈利能力、社会贡献、成长潜力和市场认同7个部分，共计25个指标进行研究，排名显示，沪深房地产上市公司综合实力20强具备更为强大的综合实力，四大A股龙头房企“万保金招”保持了强劲的竞争实力，综合实力稳居前列。

　　截至2009年末，综合实力20强上市公司总资产规模达6176.97亿元、净资产规模达2023.8亿元，分别占到沪深上市房企的59.99%和64.58%；综合实力20强上市公司与行业平均水平对比，2009年总资产、房地产业务收入、平均预收货款、年总市值、净资产和平均存货指标分别是行业平均水平的2.94倍、3.16倍、3.51倍、2.52倍、2.81倍和3.08倍，表现出很强的竞争优势和发展能力。此外，综合实力20强上市公司在房地产业务收入、平均预收货款、平均存货、筹资活动现金流入、业务利润几个方面，在行业样板公司占比均超过50%，2009年慈善捐赠10.74亿元，更是占到行业样本公司的96.79%。

　　2009沪深房地产上市公司综合实力20强企业中，万科以明显的规模优势、成熟驾驭市场的能力及优秀的经营业绩稳居榜首；保利地产频繁融资高速扩张，在深化费控的同时创造了新纪录的盈利水平；金地集团坚持“科学筑家”的品牌理念，产品溢价能力强，资产和收入保持稳定增长，公司发展房地产金融的战略也大大拓宽了融资渠道，大大降低了公司的负债水平，属稳健成长的实力型房地产企业。

　　根据测评指标体系及行业特点，测评中心将105家沪深房地产上市公司分为标杆、优质、优良、普通四种类型，除“万保金招” 4家为行业标杆，19.39%为优质上市公司，发展优良的上市公司占到33.67%。此外，约有42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。

　　成长能力沪深港股平分秋色 上市房企盈利水平苦乐不均

　　2010年中国房地产上市公司成长能力10强中，港股（H股）和沪深上市公司各占半壁江山。成长能力10强上市公司在2009年得到了长足发展，在所有上市公司中房地产业务收入增长最快，财务稳健性和持续成长性最强。

　　成长能力10强上市公司2009年扣税后房地产业务收入较同期增长了175.38%，而在房地产业务收入增长率指标（181.39%）上表现的更为优异，不仅优于沪深上市公司平均房地产业务收入增长率（147.04%），而且也优于大陆在港上市公司平均房地产业务收入增长率（72.24%），成长能力10强在净资产增长率、存货增长率两个指标分别为57.38%和21.75%，优于全部房地产上市公司的净资产增长率47%和存货增长率21.93%。其中以云南城投表现最为优异，显示出强大的竞争潜力，荣登上市公司成长能力榜首，亿城股份和瑞安房地产分列二三位。

　　中国房地产测评中心主任龙胜平博士指出，在市场高速成长、行业整体利润水平大增时，企业业绩较为平淡，劣于市场平均水平；而在市场处于大幅下调期间，业绩波动幅度大于市场波幅，那么可以认为这类企业缺乏竞争优势，面临巨大的生存压力。纳入本次测评范围的全部房地产上市公司总利润达到1067.92亿元，平均净利润为7.21亿元。而在2009年净利润水平大于行业均值的上市公司数均达到43家，但是结构发生了变化，其中2008年有14家净利润大于行业均值的上市公司在2009年滑入低于行业均值的群体，表现出高于市场波幅的巨幅波动，盈利能力的持续性较差。

　　房地产上市公司中有61.42%出现净利润增加，由亏损转为盈利达到8.66%，而由盈利转为亏损、亏损减少和亏损扩大等三类公司的占比均为零，与2008年相比出现明显好转，显然得益于自2009年第二季度开始的市场形势急剧转暖。

　　50强上市公司中净利润最高为中国海外发展，为66.95亿元。*者仅1.7亿元，平均净利润为16.77亿元，50强中有 33家的净利润小于50强平均净利润，显示出盈利水平整体苦乐不均。

2010年中国房地产上市公司成长能力榜

　　注1. 资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。

　　注2. 本榜单首先根据2008年和2009年企业的房地产业务收入分别进行排名，然后找出排名增长较快的企业，在此基础上综合考虑企业的财务稳健性和持续成长性，据此得出最终的企业排名。

　　房企资金压力风险渐次加大 上市央企逆势走高抗跌性强

　　中国房地产测评中心主任龙胜平博士认为，在中国房地产行业经历高速成长后，地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。一般来讲，国外房地产企业资金的来源通常是40%左右的房地产基金，40%是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下才是银行贷款。当前我国房地产开发资金来源以银行贷款为主的格局将随着金融市场的开放和发展而改变，新种融资工具将占据房地产企业融资越来越重要的角色。例如，金地集团明确提出发展房地产金融的经营战略，深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，有利于公司在未来的房地产金融市场占据一席之地。

　　随着楼市调控的推进，在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，上市房企开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。如恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型上市房企，今年以来纷纷拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资，绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。

　　在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年年底房企将面临巨大资金压力。2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86%，两项共计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间，就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

　　在2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上，但引人瞩目的是，央企背景房地产上市公司如中海、保利、华润的抗跌性明显较强，其中中国海外发展市值大幅提升，超过排名榜首的万科。

　　政策主导市场面临重大变局  跳出亦步亦趋模式积极应变

　　近年来，我国房地产市场发展的态势充分体现了政府政策因素的主导性作用。目前强力的干预政策对今年后半年市场形势会产生重大影响，房地产行业面临重大调整的可能性，市场下滑在一段时间内将加速运行。在这种情况下，中国房地产测评中心预计，整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。同时，由于市场预期的相互强化将显著放大振荡期的上下波动幅度，会加大房地产市场环境稳定的难度。

　　在振荡期中，部分2009年激进拿地的开发企业将面临销售不畅、资金链紧张、融资困难等窘境。与此同时，2009年适度拿地、现金充裕，维持较为稳健经营的上市公司又将面临一个发展的机遇期。市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些因资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。

　　根据中国房地产测评中心跟踪研究的结果，相当一部分房地产上市公司执行的是“亦步亦趋式”的发展模式。在整个房地产市场处于高速发展阶段，这些企业在较长时期内会获得高额回报，一旦市场进入下行阶段，或者进入相对平稳阶段，这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来，整个企业立即呈现疲态。在市场形势频繁变换的情况下，这些房企必须跳出“亦步亦趋式”模式，对市场前景和自身能力进行准确定位，从而有效地提升企业竞争力，应对市场的激烈竞争。

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