亚洲最大私募股权并购落定!普洛斯宣布退市,豪掷790亿的中国财团入主

2018-01-22 18:00· 投资界  Jerry Charlotte 
   
从新加坡交易所退市,短短半年,普洛斯成功易主,正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史转变。

  这一笔亚洲历史上最大的私募股权并购案终于尘埃落定了。

  投资界(微信ID:pedaily2012)1月22日消息,全球物流巨头普洛斯(GLP)今日宣布从新加坡证券交易所退市,标志着其私有化进程全面完成。去年7月,由厚朴投资、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易,估值约为160亿新元,折合约790亿元人民币。

  当时公告显示,交易完成后,普洛斯将从新加坡交易所退市。短短半年,普洛斯成功易主,正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史转变。

  万科组团790亿收购物流巨头

  自2016年底普洛斯大股东有意脱手的消息传出后,普洛斯股价从2016年12月一路飙升。

  新加坡上市公司普洛斯(SGX:MC0)是全球物流地产的领军企业。公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市,拥有并管理约5492 万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络,对应的资产价值约410亿美元。

  2014年2月19日,普洛斯宣布公司获得了包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元(约152亿人民币)的投资,并签署战略合作协议。交易完成后,普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。这也意味着,普洛斯中国身上将流淌着三分之一的“中国血液”。

  值得一提的是,普洛斯的公告显示,厚朴投资主席方风雷将出任普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事。厚朴投资是中国最知名的本土投资公司之一,其灵魂便是方风雷,中国著名的投资人。

  2017年7月15日,万科A发布公告,根据公告公布的持股比例,万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。按此股权比例计算出资份额,万科集团出资达169亿元人民币。

  普洛斯中国成立于2003年,在中国物流仓储市场处于绝对领先地位。截至目前,在中国38个主要市场拥有并管理257个综合性物流园区及工业基础设施,总建筑面积达2,960万平方米,基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。除了物流地产的开发及运营,普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。

  据悉,1999-2009年,普洛斯旗下基金每年都从开发部门和物业管理部门收购数十处物业,2007年高峰时,一年就收购了300多处物业,收购资产规模从最初的2.3亿美元上升到2007年的50多亿美元,过去5年平均每年收购20多亿美元资产,已累积回笼100多亿美元资金。

  据普洛斯2016年年报数据显示,其主要收入来自租金和基金管理费。2016年8月,普洛斯投资设立普洛斯金融控投(重庆)有限公司,普洛斯中国获得金融牌照,正式进军物流金融。目前,普洛斯管理着约400亿美元的投资基金,还拥有一支专业的“物流投行”团队。

  普洛斯还成立了2只中国物流基金,一期规模50亿美元,二期70亿美元。普洛斯作为资产管理者,均持有基金56%的份额,两只基金都旨在开发中国现代化物流基础设施。

  此外,普洛斯在中国也有一系列投资,主要以物流为主,其中壹米滴答连投3轮。投资界根据私募通及网络公开数据整理如下:

亚洲最大私募股权并购落定!普洛斯宣布退市,豪掷790亿的中国财团入主

  一个物流帝国的诞生

  业界曾有人称,“得普洛斯者,得物流天下。”这家号称地产物流界“巨无霸”到底有啥来头?

  上世纪90年代初,普洛斯的前身Security Capital Industrial Trust(安全资本实业信托公司)成立。当时,这家信托公司的投资领域比较多元化,既包括工业地产,也有购物中心、写字楼等。1998年7月,公司改名为普洛斯信托公司并专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产。

  在成立不久后,普洛斯还赶上了好光景,借着当时美国席卷全国的REITs热潮迅速发展,并在1994年在纽交所挂牌上市。此后,普洛斯一飞冲天,一方面通过各类兼并收购壮大自己,比如1991年并购了Meridian Industrial Trust等,另一方面则借着美国跨国企业客户在全球扩张的机会,也把自己的足迹踏向全世界。

  亚洲当然是一块不容忽视的市场。2001年7月,普洛斯首次进入亚洲,第一站选在日本。这一年,中国加入了世贸组织。越来越多的欧美企业开始进入中国市场,生产、贸易所产生的需求呈几何式增长,但中国却几乎没有符合需求的现代化物流仓储设施。

  这一切,都被普洛斯看在眼中。2003年4月,普洛斯正式在中国上海成立了地区总部,正式迈开中国扩张之路。坦白说,这个时间点选得并不好。彼时,中国正笼罩在“SARS”阴霾中,再加上国内刚刚经历一轮物流园的泡沫,国土部下了严控土地的禁令,普洛斯显然出师不利。

  蛰伏一年后,普洛斯终于迎来了“翻身”的机会。《物流地产——决胜黄金年代》一书中写到,2004年4月,普洛斯在上海桃浦成立了合作公司,收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。与此同时,普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议,巨额投资开发苏州物流园区,其中普洛斯是真金白银的投入美金,而苏州物流中心则以仓库和土地入股。

  在当时的背景下,这两笔交易难度可想而知,普洛斯从此“一战成名”。普洛斯为中国带来了“物流地产”的概念,这在当时的中国还是闻所未闻的事情。

  短短几年,一个物流帝国已经悄然建立。普洛斯如火箭般的速度在长三角、环渤海、珠三角所向披靡地扩张;2007年又将战火从沿海蔓延到了中国腹地。从2003年3月起,短短5年时间,普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心(园区),织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。

  从“被出售”到IPO的商业奇迹

  然而,2008年席卷全球的金融危机将一切都打乱了。

  普洛斯总部在经济危机中遭受重创。当时普洛斯新落成物业的招租不利,新地产基金的募集也遭遇困境,资产置入通道面临瓶颈,数十亿美元的资产无法完成周转,只能由物业管理部门代持。此外普洛斯的负债率也接连攀升,投资者的信心普遍不足,普洛斯股价持续下跌,最低时跌至只剩其每股净资产的10%。

  为了还债,普洛斯总部不得不“断臂求生”,被迫出售中国资产。2008年12月24日,普洛斯将全部中国资产出售给了新加坡政府产业投资有限公司(简称“GIC”)。后者又与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司,负责这些资产未来的运营。这一笔总售价为13亿美元的收购案成为2008年全球房地产业内最大的交易。

  此次交易完成后,所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变,原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务,三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作

  易主之后,以梅志明为首的普洛斯中方职业经理人算是摆脱了美国总部的牵制,终于可以放开手脚大干一场了。2009年,普洛斯不仅继续开疆拓土,也非常着意去和本土企业进行深度合作,从这时起,普洛斯更像是一个中国本土公司。

  与此同时,普洛斯也开始着手在新加坡资本市场的IPO筹备。2010年10月,普洛斯展开全球招股,其基石投资者中不乏中资大鳄的身影,包括中投公司阿里巴巴集团、香港的周大福集团、香港南丰集团等。同年10月19日,普洛斯在新交所主板挂牌上市,筹资35亿新元,当时市值高达88亿新元,创下全球房地产业IPO规模最大的案例。

  结语:

  万科、高瓴资本、中银等巨头组团背后,折射出中国物流领域近年来的巨大变化。随着中通、申通、德邦物流、顺丰、圆通、韵达等物流快递公司在美股、A股上市,但国内并未出现一家独大的情况。“外来者”万科通过收购普洛斯能够很快拓展物流仓储业务,地产商、跨境电商和物流企业都在物流领域开始了激烈竞争,而国内的物流地产也会出现新一轮洗牌。

  有消息称,普洛斯称私有化之后,或将谋求在港所上市,目前来看也并不排除在A股上市的可能。

本文为投资界原创,作者:Jerry Charlotte,原文:http://pe.pedaily.cn/201801/426495.shtml

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