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樊纲:三四线城市房价要暴涨?标题党,大城市周边的不叫三四线城市

2017-03-21 14:55· 投资界  喜乐 
   
大城市周边的三四线城市不叫三四线城市,叫大都市圈里面的小城镇。大都市圈继续飙涨,因为中心城市涨了之后波及到开车或者坐车、坐铁路一小时到一小时半的半径区域里面,世界上都属于大城市都市圈的一部分。

  2017年3月20日至3月21日,国科嘉和在京举办了“2016年度投资合伙人大会”和“2017首届CEO峰会”。这两天内,数百位国内一线母基金和被投企业参加该会议,投资界受邀出席。

  在3月20日,现任央行货币政策委员会委员、中国经济体制改革研究会副会长、中国深圳综合开发研究院院长、著名经济学家、北京大学经济学教授樊纲就“2017年国际国内经济形势及资本市场分析”作了演讲。

樊纲:三四线城市房价要暴涨?标题党,大城市周边的不叫三四线城市

  以下,投资界(微信ID: pedaily2012)根据现场内容,整理干货如下:

  融资难、融资贵?是产能过剩惹的祸

  我们现在面临的主要问题是产能过剩和库存积压,这些问题是典型的周期性问题,是经济过热、投资过热产生的产能过剩的结果。近两年出现的下滑也就是因为前两年的经济过热和产能过剩。

  尤其是2004年到2007年,2007年投资最高增速高达14.1%,那时候投什么都火,投资回报也很高;这导致现在大家都觉得7%、8%的投资不算投资,天天抱怨没有投资机会。

  于是,2007年底进行了房地产调整,9月份房地产开始调头,10月份股市开始调头。2008年也经历了一轮调整,那年第三季度GDP只有6%,很低。之后金融危机就来了……大家即决定联手救市,中国采取了刺激政策。

  当时真正的大头是由地方融资平台带头,一年增长6万亿,这其实属于政府欠债,是为了刺激经济搞的建设。6万亿相当于13%-14%的GDP,是世界上最强大的刺激政策。之后再加上其余刺激政策(包括刺激买房、买车),2009年经济一下子热了起来,直到2010年,经历了2轮经济过热,导致了产能过剩。

  所以现在融资难、融资贵都是典型的周期性经济下滑,是典型性的调整时期。

  如何处理危机? 

  相比于美国倾向通过加息,中国倾向于软着陆:在经济过热时,进行宏观调控,而不是去放任它。举个例子,2007年有一个案例叫铁本事件,也就是关掉私人建的钢厂。那么如果放任私人建钢厂就是会导致钢厂过热,供给过多,产能过剩。

  第二次经济过热还是采取的政策调整,也就是2010年4月份实施的住房限购,以此压制房地产泡沫。软着陆的好处是没有负增长、没有衰退,坏处就是时间长一点。

  但其实经济低迷也有它的经济意义,和大家做的投资相关。经济低迷其实是兼并重组、并购的盘整时期,讲究市场经济优胜劣汰。经济过剩之时,正是各种产业进行盘整、提高行业集中度的时候。

  房价热、服务热

  房地产的这次波动最大的特点是两极分化。一二线城市价格飙升,三四线城市继续低迷,库存的问题特别严重。最近有人为了吸引眼球,在那里说,三四线城市也得涨了,标题上还加上“三四线城市暴涨”,这个三四线概念其实不是很准。

  大城市周边的三四线城市不叫三四线城市,叫大都市圈里面的小城镇。大都市圈继续飙涨,因为中心城市涨了之后波及到开车或者坐车、坐铁路一小时到一小时半的半径区域里面,世界上都属于大城市都市圈的一部分。

  真正的三四线城市房价仍然低,一个非常重要的原因,就是我们所谓的城镇化战略。城市化一直不叫城市化,一直叫城镇化,鼓励小城镇发展、小城市发展,限制控制大城市发展。

  由于不能控制人口迁移,所以现在采取了限制土地供给。小城市敞开供给,甚至鼓励你发展,大城市就限制。规定多少人口相应多少土地,多了就没有了,这就叫城镇化战略。

  不过由于企业不到小城镇去,因为基础设施不行,交通不行,不产生供应链,企业越来越向大城市集中。

  现在房价贵,最典型的例子就是深圳。深圳的房子是全国最贵的。短时间内,中国房价应该不会跌,因为政策依然是激励政策,大城市的房价不太可能会跌。

  跟房价一起涨的是我们的消费潜力。物质消费继续的增长,中国买买买还没有买完。现在有了互联网买买买可以延伸到小城镇,延伸到农村。有人还批判互联网什么毁了中国制造业,那现在在全国到处跑,跑到农村的快递小车里面不都是装的中国制造吗?

  这个过程还远远没有结束,中国物质需求的满足远远没有结束。所以从投资角度不要忽视中国的制造业,尽管已经很多,但是实际上潜力还是巨大。

  与此同时确实看到服务性消费在增长,需求在扩大。从电影、娱乐到健身,到养老、教育等等这些需求都在增长,现在服务业已经超过了制造业,第三产业已经超过第二产业,成为中国最大的产业。

        注:本记录稿未经樊纲本人审阅,如有差错,请联系邮箱:editor@zero2ipo.com.cn。

本文为投资界原创,作者:喜乐,原文:http://pe.pedaily.cn/201703/20170321410344.shtml

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