一财长富：2015房地产预测报告解读

　　近日，中金公司就2015年中国房地产业走势情况发布了深度报告。据汇总，中金的这份深度预测报告约含20条重大行业趋势预测，预测范围覆盖目前房地产行业热门的“去库存”、“土地依赖”等问题。

　　而就在不久之前，世界银行发布的《中国经济简报》中，2014年的增长预测已经下调至7.4%，而2015-2016年的GDP平均增速也被预测为下降，其中，2016年将降至7.1%。

　　一财长富资产管理有限公司总裁陈贤锋向笔者介绍说：事实上，从惯常经验来说，每一次中国经济陷入下行周期之时，就是房地产由调整转入上行之时，时间周期差不多在1年半到3年不等。例如2003年、2006年、2008年等等，虽然经济、政策、政治的大背景不同，但无一例外都遵循着这个惯例，为了不使中国经济硬着陆，中央政府一般会采用多轮货币政策、财政政策、税收政策以及房地产政策、投资政策以刺激房市场，使房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，让中国经济平稳度过下行周期。

　　不过，这一次，房地产行业还会借力中国经济先行上扬吗？结合当下中央政府力推“六大消费”，再到“不以GDP论英雄”，这个问题的答案，恐怕已经不那么确定了。

　　从1998年住房制度改革到现在，中国的住房市场化程度不断提高，住宅投资增速也是相当明显，住房供给规模的加速也使得现在的房地产市场出现了“去库存化”这个问题。从2013年开始，户均1套房的实现标志着中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代。但是，这也同样意味着，未来住房潜在需求将逐年下降。所以，当前的调控政策已经由2010年到2013年期间的压制需求，转化为鼓励住房消费、防范房地产市场风险上，市场重心转为“改善”+“保障”，也就是“居住升级”+“旧城改造”，据中金预测，行业库存去化周期应该会在年底出现改善迹象。

　　我们再来回顾中金刚刚发布的深度预测报告，中金在*条预测中就提到：未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。也就是说，未来，房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。不过，中金还是预测，中国的房价会在2015年2季度之后会有所回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳。

　　从整份报告来看，中金肯定了地产行业将进入“白银时代”，同时建议开发商进行转型升级，布局重划、产业拓展以及模式切换。如果能够在这几个维度进行良好的转型之路，未来，一旦行业本身的增长空间见顶的话，这都将成为开发商在竞争中胜利的重要筹码。

　　2014年已经临近尾声，中国房地产行业的2015年之路是艰难还是顺畅，更多的还是需要行业内各个部门的努力和开拓创新。顺应时代潮流的同时，抓住时代发展中的机遇，才是能够立于不败之地的核心。